小作契約の解約方法と離作料の相場を弁護士が解説

【相談の背景】
農地を契約書なしで使用貸借しました（知事等の許可なしです）
現在借主は使用中です
その土地を返してもらいたいのですがどのようにすればよいでしょうか

【質問1】
訴訟になった場合の費用(弁護士費用及び必要経費等）を教えて欲しい

【相談の背景】
　現在まで２０年以上借りている土地の賃貸借契約の更新があります。　さらに同じ期間契約したいと考えていますが、こちらの経済的な状況により賃借継続ができない場合を想定し、新たに作成する契約書では賃借人が事前に申し込めば中途解約ができる事項を入れたいと考えています。
　しかし賃貸人は今までの信頼関係が崩れるとして、この事項を入れる場合には契約を更新しないと難色を示しています。

【質問1】
　中途解約の事項を入れない場合、途中で契約を解除することは不可能なのしょうか？
　また、協議などで中途解約ができるようにした場合、例えば賃借料１年分を支払うなどの解除料が必ず発生するのでしょうか。

【相談の背景】
数年前に父親が亡くなり、不動産の相続をした。父は生前農業を営んでおり、自分の土地の他、自宅近くの農地を小作していた。先日、地主より連絡があり、小作権の解除を依頼された。農業委員会に問い合わせたところ、小作権は30年ほど前に亡くなった祖母の名義になっているため、相続手続きをしてからの解除となるとの事。祖母には6人の子がおり、ほとんどが亡くなっている。相続権は、それぞれの子供たちに移っているが、遠方に養子に出されたおじとは、祖母の死後は交流も途絶えている。相続人全員を調べ、遺産分割協議書の作成、印鑑証明等の必要書類を揃えるのが非常に負担に感じている。

【質問1】
祖母が亡くなる前に亡くなったおじがいるが、その子にも相続権があるか？

【質問2】
地主から小作権の消滅請求をしてもらう事は可能か？小作料は祖母の代から支払っていない。

【質問3】
小作権に期限はあるか？おそらく最初の設定後は、更新などもしていない。

【相談の背景】
妻の実家の農地を他人に貸しています。用途はビニールハウスを設置し、花の栽培をしておりました。当該農地の賃貸を開始したのは、約50年ほど前で、土地賃貸借契約書はありません。地代は口約束で決まり、賃借人の経済事情に応じて変動しておりますが、毎年、滞納なく支払いが行われています。
現在、賃借人は歳をとり、花の栽培は行っておりません。
このような状況で、実家の両親も歳をとり、いくつかの所有の土地の整理をするなかで、当該農地の契約を終了し、ビニールハウスを撤去し、更地での返還を希望しておりますが、賃借人がなかなか応じてくれません。恐らくビニールハウスの解体費より、毎年、数万円程度の地代を支払っていたほうが、得だと考えているので、のらりくらりとした対応をしていると思われます。

【質問1】
契約書がない状況で、適法に契約を終了するには、どのような法的根拠が必要でしょうか。
また、賃料は単なる謝礼との理由で、実態上、時効が成立しているとの主張に対抗できるのでしょうか。

【相談の背景】
農地を口約束で人に貸しており、毎年少量お米をいただいていました。金銭は頂いておりません。20年以上になると思います。税金などはこちらで支払っております。最初に約束していた方から2年前に代替わりしています。

1週間前に親戚が農業をするので、土地を譲って欲しいとの申し出がありました。多少の金銭も考えているようです。
すぐに貸していた方に返して欲しいと伝えると、小作権を理由に断られました。

この先、私や子供達は農業をすることはありません。ですが代々受け継いできた土地なので、出来れば親戚の方に譲りたいと考えています。親戚は従兄弟になります。

【質問1】
土地を返してもらい、親戚に譲るようにするにはどのようにしたらよいでしょうか？

【質問2】
小作権が発生する場合、返還時に小作人に金銭を支払わなければならないのでしょうか？

【質問3】
このまま返却もなく、この先ずっと税金を払い続けていかなくてはならないのでしょうか？

【相談の背景】
借地の地代の支払いが約1年滞っています。契約書には「3か月以上賃借料を滞納せる際は貸主は何らの催告を要せずして本契約を解除し、原形に復して貸主に返還しなければならない。とあります。
この場合、一方的に契約を解除出来るのでしょうか？旧借地借家法は借主が強いので、契約書には書いてあっても催告をする必要があるのでしょうか？

【質問1】
借地の地代の支払いが滞っている場合、契約書通り事を進めて良いのでしょうか？

【相談の背景】
期間の定めのある建物所有目的ではない土地の賃貸借契約について教えてください。

【質問1】
期間内解約について特約を定めていない場合でも、当事者が合意すれば即時解約しても問題ありませんか。

【相談の背景】
お願い致します。
現在約300坪の土地があり、内約50坪を貸地（建物は借地人所有）としています。そこを相続の関係で立ち退いて戴きたく交渉をしようと思っています。

【質問1】
当面賃貸人が交渉しようと思っていますが、難しい問題がでてきたときに司法書士さんに依頼しようと思っています。それは弁護士さんだと相手の受け方が重くなることを懸念している為です。これは合法でしょうか？

【質問2】
平成25年に更新していますので、更新料を月割りで返却し、建物の解体費用もこちらでもつつもりですが、立退き料はどのように考えたらいいでしょうか？考え方や相場を教えてください。

【質問3】
司法書士さんや弁護士さんに依頼した場合、手数料はどのくらいになるのか？目安を教えてください。

【相談の背景】
借地の件でご相談
今から約60年以上前に土地を貸した者ですが、当時の借地契約書もなく今に至ります。当初は土地を返していただく口約束のままでしたが2回ほど面談をし土地の返還協議しましたが月日がながれてしまいました。相手側の当時の家主が亡くなり家屋の登記も変更されたのもこちらには一切連絡もなくその後に地代受取拒否の名目で地方法務局から供託された通知が届くようになりその後に相手弁護士さんより代理としご意見等たまわりますと通知がきました、この弁護士さんからの通知は平成27年今から6年程前の通知は今でも有効なのでしょうか？何度かその弁護士事務所に連絡しましたが不在が多く1度電話で話したときに受取拒否などしたことはない旨をお伝えし、その後連絡が途絶えてしまいました。
現在、相手側弁護士には連絡はしておりませんが今後どうすれば良いでしょうか？

【質問1】
1.　6年前の弁護士事務所からの通知はいまでも有効なのでしょうか？
2.　借地契約書が無い場合の良きアドバイスをいただきたいです。
3.　こちら側で弁護士を頼んだ弁護士費用を教えて下さい。

農地の賃貸借契約の解約についてです。現在、母から相続した農地(田)を所有しております。当該農地については戦前より賃借人が占有しており、現在も賃借人が田として耕作しております。毎年1万円程度の小作料を受領しておりますが、当該農地が市街化区域内である為、小作料の約16倍に相当する固定資産税を毎年支払っています。そこで先代の所有者である母が10年程前に土地明け渡しを求めて裁判を起こしましたが敗訴しました。その後、当該農地を所有している事で毎年不利益を被っている点、農地転用する事で相当な利益が予定されている点から賃貸借契約解除許可申請をするべく地元の農業委員会に問い合わせましたが、賃借人の合意が必要との理由で申請には至りませんでした。その他にも、市街化区域外に田を購入し、賃貸人である私が不利益とならない条件で賃借人の方に移動して頂く案を検討しましたが、賃借人には得にメリットは無く、合意は得られないものと考え断念しました。過去の判例や資料に目を通しましたが、一般的な賃貸借契約とは異なり農地法による賃貸借契約の保護があまりにも賃借人に優位で違和感を感じます。賃借人が少しでも農業を続けている限り賃貸借契約の解約は難しい為、今後の展開としては、まずは当事者間での合意解約、合意に至らなければ農業委員会の仲介による合意解約、農事調停、裁判の順になろうかと存じます。合意解約に向けた交渉の中で離作料として土地売却価格の3〜5割を賃借人に支払い、解約に至るという慣行があるようです。私の考えでは、あくまでも土地の所有権は我々にあるもので、離作に際して土地売却価格の何割、という考え方は的外れな気がします。借家に例えると、立退させるなら家の何割かよこせ、といったところでしょうか。離作により発生した損益の補償であれば理解できます。そこで質問です。合意解約に向け上記のような交渉に発展する可能性が高いですが、もし双方の折り合いがつかず合意に至らなかった場合は賃貸借契約の延長が余儀なくされるのでしょうか？いくら不利益を被っていても法律は私の権利を守ってくれないのでしょうか？

私の父から相続した農地を25年間に渡り使っている方がいて、賃借権の時効取得の可能性があると弁護士先生からアドバイスいただきました。

仮に時効取得すると、期限がない賃貸借契約になるそうなのですが、農地の場合、解約通知を出せばそれで終わるのでしょうか？
私としては出てってほしいと思っています。

よろしくお願い申し上げます。

昭和23年　田として賃貸していた農地が、相続人が了解もとらず田をつぶしてしまい、車を置いて
ます。
この土地を欲しい方がいるので、契約違反で契約解除することはできますか？
昔の農業委員会の賃借権が設定されている農地です。

地主より賃貸契約の解除の要請があり小作権についての相談です。相談したい小作地の現況は
昭和２０年代より小作地として農地を貸りています。既に地主側・小作人側ともに代替わりをしています。
私はここ１０年以上小作地を休耕地として、小作地の管理（田起こし、代かき、除草）だけを行っています。
農業委員会の名簿には小作人として登録されています。
小作料は毎年銀行振込で払っています。
経営農地筆別表には「残存小作地」借受者氏名欄には私の名前が権利の種類欄には賃貸権の記載が有ります。
現状、このような状態ですが、以下の二点について教えてください。
①小作地を１０年以上休耕地にしてますが、法的に小作権を主張することは可能でしょうか？
②借地権としてどのくらいの金額が想定されるのでしょうか？

当方、借地権者です。
この度、地主に約60年借りていた借地を返却したいと考えています。

借地権の解約（解除？）に際し、素人の私が契約書を作成しようと思うのですが、
最低限記載しなければならない項目について
他に追記あればアドバイス願います。

（記載予定の項目）
・目的　⇒借地契約解除について
・解除期日　⇒契約解除日
・解除条件　⇒更地にする
・権利金　⇒借地権の買取について


宜しくお願い致します。

土地を貸してます。
相手は家を建てて住んでますが
お金が無いのか、地代を払ったり払わなかったりです。10年間そのような状況です。
もしも契約を解除できたとして土地を明け渡してもらうとき、弁護士さんは相手にどのように納得させますか？
お金の無い人が、家も失うなんて気の毒ですが、私も生活があり、その土地を明け渡して欲しいのです。
どの弁護士さんに相談したらいいのか、この案件では、弁護士さんにどんな力量が必要ですか？どんな弁護士さんを選んだらいいのか教えて下さい。弁護士さんによって相手への納得のさせ方は違いますか？
また、通常、明け渡しの際にはこちらは立ち退き料を払うのでしょうか？相手に立ち退いてもらうために私が負担する費用などあれば教えて下さい。
以上2点につき教えて下さい。

私が父より相続した土地で、どうやら昭和の時代より定期借地契約をしている事が最近分かりました。
その土地の処分に関して借地権者と連絡を取りたいと思っているのですが、契約書も残っておらず、居場所が分からない状況です。

借地権者の方はかつて当該の土地の隣地を（相続にて）有しており、
借地権者の先代が当該の土地を駐車場として使用しており、その借地権も相続したようです。

既に隣地は売却されており、当該の土地も使用されていないようですので、
契約を解除し振込みを止めたいと思っているのですが、連絡先が分からず困っています。

隣地の登記簿に載っている住所を尋ねましたが、引越しをされたようで、
そちらの管理会社も行き先は分からない様です。


質問は２点で、
・借地権者の方と連絡を取る方法を知りたい。
・今回、契約を解除する事に双方の合意が得られない場合はどの様な法的措置を取れば良いか。
です。
よろしくお願いいたします。

1.借地料滞納と契約をかわさない住人を退去させたいのですが、方法はありますか。
2.その場合、弁護士費用として金額はどのくらいかかりますか。
土地は私の母の名義、家は義理の妹（S）の名義。Sが住んでいた頃に、借地滞納分が120万円程ありましたが、Sは亡くなり、今はその娘（K）が相続してKの名義。
月々5万円払うとのことでしたが、最初のみ5万円で、後は1000円、2000円になっています。Kになってからの借地料は1万円支払っています。名義も変わったことなので、契約書をかわそうと思い、送りましたが、返事がないばかりか、提案書という内容証明が送られてきました。
提案書には、滞納分を払う代わりに、家のリフォームをするため、お金を借りるので担保提供をする事。返事がない場合は、契約をかわすことなく、一生涯このままの状態。
1週間ほどの期限しかなかったため、時間を1ヵ月くださいと、返事をしましたが、それも
のめないとのことで、一生涯このままの状態ですと返事がきました。その後の対応はまだ
していません。
母も高齢のため、早く解決をしたいと思っています。何卒よろしくお願いいたします。

和解時の弁護士費用の相談です。

１．民事裁判で底地契約期限が過ぎたので契約を
　　解除すると言って３５０万円を請求されました。
２、地主と弁護士を入れて協議の結果、９００万円で底地を
　　買い取ることで和解いたしました。
　（１）この場合の私が弁護士に払うべき弁護士料金はいくらが相場でしょうか？
　（２）350万円の何％か、和解金９００万円の何％になるのでしょうか。
　（３）弁護士は経済的利益を基準に考えるといっています。
　　値段交渉になると思いますので一般的な見解お願いします。

祖父の代から60年ほど借地を利用しており、事情により4カ月地代を延滞してしまい、地主弁護士から内容証明で、契約解除及び8月末までに建物を壊し明け渡しを要求されています。今月中に滞納分を全て入金できるので、契約を継続したいと相手弁護士に連絡したのですが、解除する一点張りで話をまともに聞いてくれません。このようなケースの場合、やはり解除は免れないのでしょうか？なお、更新は5年前にして、次回更新まであと15年あります

地主ですが、借地人が借地料を未納しています。契約書では３か月の未納で契約解除できる旨、記載されています。また、度々借地料未納があり、信頼関係が無くなった場合も契約解除できる旨も記載されています。実はこの借地人とは以前にも借地料未納があり弁護士に依頼して調停まで行いました。調停調書（借地料値上げと支払い期日、支払方法等）も作成しました。今回も未納が続いた場合、借地料請求をまず行いたいのですが借地人が応じない場合、上記の契約解除に関する条項で解除も考えています。契約解除は３か月の未納でできるのでしょうか？また信頼関係が無くなったと言えるのでしょうか？今回も弁護士に依頼した場合、弁護士費用等を借地人に請求できるのでしょうか？

お世話になります。
借地契約について相談します。
都内で土地を賃貸借している地主です。
賃貸借契約が切れた借地人の継続契約を拒絶し、立ち退きを求めたいと考えています。
契約は旧借で昨年3月に契約が切れています。
賃貸人である自分の自家使用と賃借人が契約違反である転貸を承諾なしで行っていた理由で
立ち退きを求めたいと考えています。
相談した不動産鑑定士の先生は立ち退きが可能と強気です。
立ち退きに掛かる弁護費用についてもご教示いただきたく折返し返信を希望します。

借地契約の解除についてのご相談です。
当方は借主側です。

明治時代からお借りしてる借地があります。
同じ家の方からずっと代々契約更新をしながらお借りしてきました。
今は前の地主の方が数年前に亡くなり、その息子が地主となり、数年前に契約書を交わしたそうです。
契約期間は約３０年となっています。
家の敷地に一部が借地になっています。

数年前の契約の時、主人の母親が名義人だったので、借主は母親の名前で契約しております。
しかし、２年くらい前にこの母親も他界しました。
お借りしてる借地は昔はそこに家をたてて住んでいましたが、今は駐車場ではないですが、車を置くスペースとして利用しています。
ただ、この借地部分というのは、今は本当に必要がなく、ただ無駄に借地料を払っているだけ・・・みたいな感じなっています。
一応、車を置くスペースを作って車を止めていますが、ここじゃなくても大丈夫なんです。
それに契約当時は母親がいましたので、経済的にも余裕があり契約したそうなのですが、母親亡き後、お恥ずかしいですが経済的にもかなり苦しく、借地料を払うのも難しくなってきています。
なので、経済的な理由でこちらの借地契約を解除してもらう事は可能なのでしょうか？？
契約書には双方話し合いの上で・・・としか書かれていません。
もし途中で借地契約を解除した場合、残存期間の借地料を払わないといけないのでしょうか？？
契約書には途中で解約の時に残存期間の借地料を払わねばならないとは書かれていません。

もし仮にこれを請求された場合、こちらには払える能力もありません。
地主に残存期間の借地料を払わないと解除しない！って言われた場合、こちらは借金してまでも
地主に残存期間の借地料を払わないといけないのでしょうか？？

数年前の契約なので、まだあと２２年くらい残っております。

また明治時代より代々契約してきておりますが、この場合「旧借地借家法」の適用になりますか？？

長くなりましたが、よろしくお願い致します。

借地人に立退いて頂くBESTな手段を教えて頂きたいです。
現在、父名義の土地（約30坪　坪単価200万）に、50年近く前からＡ氏名義の建物（木造2階建て　建坪20坪　既に廃屋に近い外観）があり、Ａ氏の兄であるＢ氏が当初より居住しておりました。
賃貸借契約書はなく、地代をＢ氏より現金手持ちで毎月支払頂いておりました。20年ほど前にＢ氏が亡くなり、一人息子のＣ氏が現在居住しております。
これまでに更新料等は頂いておらず、地代は2回ほど値上げしております。
Ｃ氏は地代を毎度半年から1年滞納し、書面催促をしてようやく支払うという状況が続いており、現在も6カ月の滞納中です。
Ｃ氏は70歳という高齢でもあり、独り身の為、このような地代の滞納をされては何かあった際に、こちらも困りますし、元気なうちに立退いて頂くようお話をしたいと思っております。
しかし、Ｃ氏は建物名義人ではないということもあり、どのように進めるべきなのかがわからずにおります。名義人のＡ氏も亡くなっているはず（登記は変更していない。以前より関わりは全くなしにて住所も不明）です。
契約書があるわけではなく、先代（父の親）がＢ氏と口約束のみで交わした契約とのことで、Ｂ氏の財政都合により弟であるＡ氏が建物名義人となったとのことです。
旧法上の借地権が発生しているとは思いますが、債務不履行とも思いますし、解除の方向で話しをすすめたうえで、合意点をさぐるのがよい等、お知恵を頂けたら幸いです。
最終的には弁護士先生（探し中）にご相談を予定しておりますが、法的な借地権者はだれなのか、進め方や合意点の金額目安等、事前に基礎知識としてもっておけたらと思っております。

教えてください。
賃貸契約解除についてです。

持家に住んでいまして、土地代だけ地主さんに払っている状況になります。
母も数年前に亡くなり、父もこの前亡くなって、ずっと父の代の時に滞納していた分がありました。
そのことで、地主さんから契約解除を申し込まれました。
土地代は、毎月の土地代は払ってはいたんですが、滞納分はずっと残っていて数十万。。
なので、月のお金だけ払っていた状況で滞納分は減ってない形になります。

急に弁護士さんから電話があり、出たらそのような事でした。
内容証明もまだ手元になく、弁護士さんいわく今日明日に届くといわれました。
急な事でとても驚いています。

弁護士さんの方もやさしい口調でして、急に言われても状況がありますし、とか言ってくださって
条件などを話し合いたいので、自宅に弁護士さん二人が見えるそうです。

あと契約解除は滞納分を払ってもそれは決定とのことでした。
話し合いをまだ行っていないので、どういう風になるかは分かりませんが、電話で伺った際は、家屋の解体費用は何百かかると思いますが、そういうのもこちらで負担などみたいな感じでした。

あと立ち退きの日程も地主からは特にいついつまでとは言われてないようでした。

でもできる限り早くという感じでした。

まぁ、当たり前ですよね。
土地代は祖母のころから借りている場所でして、場所的にも破格の土地代でした。
今からするとかもしれませんが。
なので、地主さん的には出てってくれて駐車場なり作った方が利益ができるのは確実ですし、解除したいのは分かります。

もちろんこちらが滞納していたので、文句も言えないのも分かりますが、これってやっぱり弁護士さんの言いなりになるしかないのでしょうか？

祖母の頃から住んでいる家なので、出来れば住んでいたい気持ちもあります。
滞納分をもちろん払って、違約金がもしあるなら払ってでもって感じに思ってるんですが、弁護士さんいわくそれは無理だそうです。
相談には乗りますので～みたいに優しい方ではあったんですが、弁護士さん二人が来る際に、私は一人で対応するべきですかね。
こちらも弁護士を雇うとか？
でも滞納していたのはこちらなので、しょうがないことなんでしょうか？
弁護士などに関わるのなんてなかったので、非常に不安になっています。

どうぞよろしくお願いします。

借地についてお尋ねします。（当方は借地人です）
借地は昔おそらく明治時代くらいからずっとおかりしている借地があります。
数年前に更新したようです。約３０年間の契約をしています。

主人が結婚前に契約をしてしまったので、詳しくは分からないのですが、こちらにかなり不利な
契約条件になっています。
そして
★本契約終了に伴う本件土地明け渡しに際し、甲に対し名目の如何を問わず何らの請求もしない事を確約する★
ってあります。これはこちらは借地権を主張できないって事なんでしょうか？？

甲はすでに亡くなって、主人（甲の息子）が相続しています。

契約時は甲が生きており、経済的にもまだ余裕がありましたので、契約をしたのだと思いますが、
今借地料を払うのが結構きついので解約したいのですが、借りてる側がかなり不利な条件になってるので、解約したいと申し出てもこの契約だとこちらに借地権の主張が出来ないってなると、ますます
どうしたらいいのか悩んでしまいます。
解約の際は甲乙誠意をもって協議するとはなっていますが・・・。

契約解除に賃料を１度でも怠った時催告する事なく本契約を解除する事ができる!となっています。
だとすれば１度でもわざと賃料を払わなければ、それで向こうは解除してくれるのでしょうか？？

長くなってしまいましたが、よろしくお願い致します。

借地についてお尋ねします。
今借りてる借地はもう明治時代くらいから、だいだいお借りしてる所です。
敷地内に借地部分があり、以前は家が建っていましたが、今は何もたっていませんが、そのまま庭の一部になっており、お借りしている状況です。
何も使ってないのに、お金を払い続けるのはどうなんだろう?って思っています。
ですが、平成２２年に契約更新しており、その契約書には３０年間の契約となっています。
しかもその時に借地料も５倍に値上げされたみたいです。
その当時はまだ結婚していませんでしたので、夫が契約更新したみたいです。

でも契約の内容が地主が得になるような契約内容になっており、どうしたものかと思っています。
契約当時はまだお義母さんが生きてましたので、払う事も可能でしたが、数年前に亡くなってから、借地料を払い続ける事がかなり苦しくなっている状況です。
解除は双方の話し合いでとなってるのですが、契約終了、解除の時は借地権はどちらも請求しないみたいな事も書かれてあり、どうしたものかと思っています。
借地権ってこういう場合、私たちに権利は一切ないという事でしょうか??
今借りていても、借地権の権利は私たちにはないという事でしょうか??

お義母さんが亡くなった事により、収入が減り、借地料を払う事が難しいという理由で解除してもらう
事は可能なのでしょうか??
もしそれを伝えて、金銭的な請求をされても払える能力がない場合、どうすればいいのでしょうか??

よろしくお願い致します。

数十年前から賃貸借契約（残存小作）している農地がありまして、借主は９３歳と高齢のため３年前から耕作を放棄しております。

最近になり知ったことですが、勝手に第三者に又貸しして耕作させているようです。　借主の状況ですが、自分の農地も耕作しておらず、数年前には一分を宅地に転用して売却しているような状況です。

小作料は毎年年末に２万円いただいていますが、耕作を行っていないにも関わらず支払うということは明らかに離作料目当てだと思われます。

私としては賃貸借契約を解除して農地を取り戻したいのですが、相手はとても頑固で合意解約など、とても応じてくれるような人間ではありません。きっと法外な離作料を要求してきます。

争うことは好みませんが、早めに解決しておかないと借主が死亡したりすると、もっと手続き等が複雑になるような気がします。

そこで、ご質問ですが・・・・

１．耕作の放棄・又貸しは農地法第１８条に該当して県知事あてに賃貸借の解除申請をしてもよろしいでしょうか。
２．仮に県知事の許可がおりれば、解除の手続きはこれにて完了したことになるのでしょうか。
３．県知事あてに申請する前に、借主に対して農地を返還してほしいという意思表示と、県に解除許可申請を行う旨を文書等で通知をするべきでしょうか。

　

昭和25年以前から永小作権が設定されている農地の小作契約を解約するにはどのようにすればよいのでしょうか。離作料の相場はどの位なのでしょうか。
このようなことを相手と交渉する場合弁護士さんに依頼するのがよいのでしょうか。
また、その農地が地方にある場合、地元の弁護士さんに依頼した方がよいのでしょうか。

教えていただけると助かります。
宜しくお願いいたします。

町田市の生産緑地でのことですが、町田市　相模原市　の弁護士の方で、農地賃貸借契約の解約をしたいのですが、相談にのっていただける方を探しています。お伺いしたいのですが、教えて下さい。

父が、800㎡の生産緑地をA氏と農地賃貸借契約を結んでいます。（父を甲　A氏を乙）乙は15年前に他界し、納税猶予にて名義を妻（丙）にしております。乙が他界したことは、長年甲に知らせること無く契約を継続していました。先日、市の資産税課で言われたのですが、甲の相続が発生すると生産緑地での納税猶予が出来ないため、市街地での農地となってしまい固定資産税が非常に高くなってしまいますよ、甲の存命中に双方話合いにより、解約された方が良いのでは。と言われました。また、甲の相続が発生しましたら、相続税の支払いのため、この土地を売却したいと考えています。
現在、丙の息子（65歳ぐらい）が耕作をしています。丙の息子と何回か話し合いをしているのですが、借地権割合の六割の権利を丙家は持っていると主張し、解約することには応じてもらえません。丙の息子は、借りている方は納税猶予が出来るため、これから代々契約を継続しようと考えています。
①市の資産税課の話通り、甲の相続発生後、納税猶予が不可となり固定資産が高くなるのでしょうか。
　現在の耕作料が　年10350円　生産緑地固定資産税　約1100円　です。
　甲の相続発生後、固定資産税が50万円ぐらいのなってしまうらしいのですが、本当なんですか。
　耕作料が　10350円で固定資産税が　50万円では、話になりません。
②どうしても甲の存命中に解約したいのですが、何か良い方法はありませんでしょうか。最悪、裁判沙汰になってもと、考えています。

上記2点宜しくお願いします。

農業経営基盤強化促進法に基づいて農地の賃貸契約を平成29年3月迄結んでいます(面積1.4ha)。昨年地主との小作料金の改定の話し合いがこじれ、地主から契約解除すると一方的に通告が有り、農業委員会の仲裁の元協議を重ね、一度は合意に至ったのですが 又契約解除すると言われ 農業委員会もこれ以上仲裁は出来ないと言われました。私としては契約期間がまだ数年間有ること、他に適当な賃貸契約出来る農地が見当たらないこと、 又収入が減ることでの生計へのダメージが有ること等…解除に反対しています。ここで質問なのですが… 農地法ではお互いの合意無しでは契約解除出来ないと明記してありますし、県知事の許可が必要とあります。では 冒頭の法律の場合でも同じく扱われるのでしょうか?契約解除に応じる必要があるのでしょうか? 又、仮に契約解除に至った場合に 損害額の請求は可能でしょうか?

現在、土地を賃貸しており、借地人はそこに木造建物を建てています。
昭和の時代から貸しているのですが、来年３月に期間満了をむかえます。
６カ月以上前に通知義務があると知人に聞いたので、先日、借地人に明渡の話しをしたところ、あと５年貸してもらいたいということでした。
こういった場合、どのような契約を結べばいいのでしょうか？
３０年未満の契約は３０年契約になるようですし・・・。
また、期限付き合意解除という方法もあるようですが、これで大丈夫なのかも不安です。
どうぞよろしくお願いします。

土地(農地)の貸借契約についてお尋ねします 3年前に地主と 耕作権の契約を10a当たり年間20000円でしました(農地利用増進法による農業委員会届け出済) が 昨年の春に 米価の上昇の見込みが無いこと、生産費の圧縮と言うことで 地主と協議をし10a当たり年間15000円で再契約しました。(勿論農業委員会届け出済) 所が秋に耕作料を支払った後に 契約をした覚えが無いと言い出し 最初の契約(年間20000円)に戻さないと耕作権の解除をすると一方的に通告して来ました。協議をしたいと申し出たのですが拒否した為、 農業委員会に救済を求めましたが 地主と耕作者の間に入る権限は無いと断られてしまいました。 この場合地主に耕地を返還しないといけないのでしょうか? 因みに私の住む地域の単価は 10a当たり12000-18000円です

私が借りていた土地の契約解除について教えてください。
一昨年の2月から2年間の約束で資材置き場として土地を借りていました。(自動更新という条文が入っていたためそのあとも継続して借りていました。)
必要がなくなったため、今年の7月に解約したいと貸主に申し出ましたところ、
3か月前までに通知をしなければいけないので、3カ月分の賃料をもらう。と言われました。
契約をするときに良く読まなかったのが悪いのですが、契約書には契約の解除に関する内容は載っていませんでした。
(2ヶ月滞納したら解約できるとかは載っているのですが、
どちらかから解約の申し入れをする時のことは載っていません。)
この場合、法律上3カ月分は支払わなければいけないのでしょうか?
保証金を預けてあるので返してほしいのですが、貸主の言うことは正当なことなのでしょうか?
お知恵を拝借したくお願いします。

12年前に地主様から畑を借りました。
土地の面積は500坪程度で契約書は特にありません。小作料として年15000円払うよう口頭で云われ2年間支払い致しました。その後地主様が亡くなり息子さんの代になりましたがこの間一度も小作料の請求も無く何の話も無いまま除草したり作付けしたりして使っています。
所が先日突然土地の明け渡しを求めてきました。特に先方様から納得できる話はありません。
そこで土地を地主様に明け渡さないといけないのか。また上記の内容から考えられる問題点があればアドバイス頂きたくお願い申しあげます。

父親から相続した田んぼが区画整理により、高額で買い取られる事になりました。
しかし、その田んぼは父親が生前のうちから知人に無償で約20年以上の間は無償で貸しています。
口約束での貸し借りのため契約書は無く、登記もしておりません。

この場合、小作権は認められて離作料を払わなければなりませんか？

そして、もし払うとすればやはり知人の主張する通り、その土地が売れる4割を払う必要があるのでしょうか？それとも、農業による粗利益から算定された金額になりますか？

小作地のある地主です。
農業委員会に賃貸借として届出をしています。
100年近く小作地になっているのですが、こちらから解約を申し出た際、離作料の支払必要有無を知りたいです。
地元の昔の慣習では、4分6(土地価格の4割を小作人に支払う)となっています。
一方、小作人は、その田で米作をしてますが、赤字の状況です。
小作人は、将来の離作料を期待しての米作と思われます。
小作人の状況、今の時代からして離作料の支払は、必要無いと主張出来るように思いますが、アドバイス賜りたく、よろしくお願いいたします。

10年契約で借りた農地があり、果樹を育てています。現在契約5年目です。
ある日、その農地の貸主から農地を一部返還してほしいという話がありました。

貸主が言うには
借りた農地に隣接するコンビニがあるのですが、そこのオーナーが一部の農地を駐車場にしたいため、駐車場分の面積をコンビニのオーナーに貸し出したいとのことです。
ただ、私は10年契約で借りている土地のため、そこには樹木を植えてしまっています。また育てるために肥料代などがかかっていますが、どうしても貸主が返還してほしいなら要求に応じなくてはならないとも考えています。
そこで先生方に質問があります。

1.10年契約の土地の一部を貸主の理由で返還する場合、違約金等をもらえることができるのでしょうか？
2.仮に樹木の植え替える場合、必要な経費を受け取ることができるのか？

【相談の背景】
先代から相続した１００坪程度の農地が有ります。私は農業をしておらず、当地で耕作をしている農家の方から小作料を年に一度頂いています。私自身現地に行った事も殆ど無く、小作料を払って下さる方にお譲りしようと考えており、地域の農業委員会にも行きました。この場合、農地法第３条適応かと思われます。決して営利目的では無いので高額な料金での売却は考えていません。小作料は、１年に５千円位の額です。

【質問1】
この土地の売買手続きに際しては、相手の方と相談して小作料を基準に考慮するのが妥当でしょうか。

【相談の背景】
父が所有している土地で小作人がいる土地があります。
小作人は80歳を超えて、以前はご夫婦で耕作をしてましたが、ご主人がお亡くなりになっては奥様一人で耕作をしています

この度、県の道路拡張の工事で、土地の一部を収用されることになり、既に県と土地売買の契約済ませました。
父が高齢で体調が悪いので、私が代理で売買の手続き一式をしました。

その後、小作人から連絡があり、売買した金額の半分を請求されました。
「以前（たぶん30年以上前）に（収用の）売買があったときは、5:5で分けたよ」と言われました。

最初は「何のこと？」と思い、後でWebで調べたら、どうやら「離作料」のことのようです。
しかし、相手も「小作権」「離作料」などの言葉を全然言わなかったので、相手も5:5で分ける理由をよくわかっていないのでは？と思います。

土地の契約とか権利についてですが、
小作人とは、賃貸の契約書はなし。
小作料は６千円/年。
契約時に県から示された土地確認調書の「所有権以外の権利」の欄は空欄です。
現在、耕作で収益が上がるほどではない。
農業委員会の台帳に記載は、たぶんありそうです。

父は「今まで管理してくれてるから、お礼としていくらかお金を渡すつもりだった（半分は考えてなかったが）」ということなので、いくらかは払う予定ですが、半分というのは納得がいかないので質問です。

【質問1】
小作人が離作料の請求をしてくるのなら、県と売買価格の交渉をしてたのにと後悔をしています。
離作料の請求をしてくるのなら、事前に言ってくれと思うのですが、どうでしょうか？

【質問2】
小作人から離作料の請求を受けていることを理由に、売買価格の交渉をしていれば、いくらか高く売れたと思いますか？

【質問3】
小作人から離作料の請求を理由に県と交渉したとしても、売買価格が高くならないのなら、それを理由に小作人に「離作料は払えない」と断るのは、理屈が通ってますでしょうか？

【質問4】
土地の測量の時、小作人も立ち会いました。県が直接連絡をしたようです。なので、小作人と県の間で耕作権の収用の交渉がされて、離作料の支払いがされている可能性があるのではと思うのですが、どうでしょうか？

【相談の背景】
土地を売却するために、借主に立退を請求したいと考えています。相談や報告なく物件の現況を変更したり、一部を転貸するなどの契約違反があったことによる契約解除・立退の請求です。
弁護士さんにお願いした場合、着手金以外の費用はどのくらいかかるものでしょうか。
成功報酬を依頼主の経済的利益の一定割合、と考える場合、土地の売却益を元に計算するのでしょうか。その場合、土地の査定額が億単位なので、一割だとしても数千万円単位になります。
立退そのもので発生する経済的利益、というものが想像できず、売却益からの計算になるのかどうかわからずにおります。

ご教示いただければ幸いです。

【質問1】
弁護士さんにお願いした場合、着手金以外の費用はどのくらいかかるものでしょうか。
成功報酬は土地の売却益から一定割合ということになりますか？

【相談の背景】
親が空き家を売る予定なんですが、借地を返却した場合、駐車場の入り口が狭くなるので評価額が400万円になってしまいます。借地を更新できたら700万円です。それなのに親は200万円で売ろうとしています。売るのが下手すぎて私が出ざるを得なくなりそうです。問題は借地をどうやって更新するかですが、今までタダで貸してもらってたのでこれからは借地料を納めたいと思っています。50年契約にしたいです。その場合、契約げ成立した後に返さなくてはならなくなるような事態が発生することはありますか？また、弁護士や行政書士を介した場合の手数料はいくらになりますか？また、地主とうまく交渉する手段はありますか？

【質問1】
借地を50年契約した場合、その間に返さなくてはならなくなる事態は起きるのでしょうか？

【質問2】
契約文書を交わす手数料はいくらになるのでしょうか？

【質問3】
地主とうまく交渉する手段はありますか？

初めて相談させていただきます。よろしくお願いいたします。実家の借地契約に関してです。代々、同じ土地を受け継いでいますが、先代（おそらく大正時代？）と友人関係にあった方（現在その方の親族へ支払い）から現在の土地を借り現在でも土地代の支払いが発生しています。友人関係であったため、ちゃんとした契約書がなく口約束だったそうです。そのため、何十年と土地代を払いつずけているのですが、今回私の代にその土地が受け継がれようとしています。

そこで先生方に以下２点のご質問があります。


・現在の土地を買い取る場合、それまで支払った土地代を考慮し評価額から減額することは可能でしょうか？
・土地買取を考える場合、手順としては弁護士の方に仲介をお願いする形になるでしょうか？


ご回答いただけますと幸いでございます。何卒、よろしくお願い申し上げます。

私は先代から相続し農地の小作をしているものです。
このたび、土地の所有者から土地を売りたいので小作を解除してほしいと言われました。
小作については農業委員会に登録されている正式な小作権です。
所有者は小作解除の書類に署名捺印をして下さい。離作料は○○ですと言われたのですが
納得いかない提案でした。
農地の現状は、小作者が数年前に脳梗塞で倒れあまり耕作出来ないことから息子が維持管理と少しの耕作をしております。そこで先生方に質問があります。

条件に同意できない場合にその後の方向性はどのようになるのでしょうか。農業委員会が調査し耕作されていなければ強制的に小作権を解除されるのでしょうか。

その農地に物置小屋があり登記はされていないが、小作人が固定資産税を支払っています。所有者は自分が所有している土地の上にあるものだから小作人には何も言う権利はなく、中身の整理をして引き渡しなさいとのことなのですが、小作人は何の権利もないのでしょうか。当時の所有者には口頭で許可をとっています。

昔の慣例で売買したときは所有者が6割小作人が4割の配分ということが地域にあったのですが、現在はそのような慣例等は一切、通用しないのでしょうか。

その他、小作人は何も言う権利はないのでしょうか。

所有者は昔の本家と分家の間柄で、それから3代ぐらい継がれているので、親戚関係は薄れているのですが、そのような関係性もあり毎年の小作料は支払っているのですが、領収書などが一切ありません。

ご教示宜しくお願い申し上げます。

契約書原本が無い借地契約についてお伺いしたいです。
今から40年以上前に祖父が借地契約を結び、土地を貸しました。その後借り手が建物を建て替えました。
現状の土地の賃料が安く、固定資産税等を鑑みると割に合わないので土地の売却を検討しています。
以下、お伺いしたい内容です。

1.これから契約書を条件含め改めて作成することは可能か？
2.賃料の値上げを拒否された場合に立ち退きを求めることは可能か？
3.最悪、現状のままで他者に土地を売却することは可能か？

以上、よろしくお願い致します。

　私は小作地で米を作っていますが高齢となり、地主に土地買取を申し入れました。
小作地を売ることは地主は了承されましたが、非常に高い金額を提示されました。
一部の小作地には、住宅や倉庫を建て、用途変更を行い、地主に対する税金も高くなったことから、年貢も約１０倍になって、これまで払ってきております。
地主は、当該地の時価での売却を申し出ていますが、私としては、長年にわたり年貢を納めていることから、それを考慮した値段での購入を考えています。
小作地の購入の適正価格はどのように算定するのが妥当なのでしょうか。
また、小作地購入に関わる手続きを含め、代理人をお願いする場合、弁護士にお願いするのが良いのでしょうか。

借地に暮らしております。昨年借地契約更新(20年)し、更新料400万円を3分割で支払うことになり、昨年150万円、今年150万円、来年100万円を支払う予定です。諸事情により、ここを数年以内に引き払って、移住したいと考えております。退去時に契約期間が大きく残っている可能性が高いですが、法的にはどのような処理が発生するのかご教示いただけますでしょうか。

永小作権付きの土地購入を検討しています。
手続き順序、内容教えて下さい。

土地所有者名義→Aさん
永小作権名義→Bさん

Bさんは既に他界しており、息子のCさんがこの土地を受け継いでおりますが、名義変更はされておりません。

Aさん、Cさんからは売買の了解承諾を受けております。

売買を成立させるにあたり、永小作権の解除(抹消？)を行わなければならないと思うのですが、永小作権の名義は既に他界したBさんです。

この場合、Bさんの全ての相続人の委任状及び実印、印鑑証明が必要と聞きました。

どのような流れでの手続きとなるのでしょうか？

全ての相続人の方の承諾を得るのは、かなり困難(ほぼ無理かも)です。
(相続人の方も他界している方が多く、おそらく子供さんが引き継いでいらっしゃるかと思います。)

又は他に何か方法はありますか？

後々の為、購入するならば出来れば永小作権は抹消しておきたいです。

宜しくお願い致します。

農地の地代について

＊昭和６１年５月１日に地主であるAさんから農地６坪借用。
＊自分が経営する店の駐車場として
　設計業者に依頼し３５万の工事費用をかけて作った。
＊地代として年間３万円で契約し３０年間使用している。
＊昨年Aさんが亡くなり、世帯主が息子のBさんに変わり
　地代が安すぎるので地代を値上げしたいと言ってきました。
＊景気も良くないので、地代が上がるのは納得できません。
＊借地権はつかないのでしょうか？


　よろしくお願い致します。

小作権について教えてください。
現在、区画整理地内の土地で仮換地になっている土地があります。
その土地の一部を区画整理が開始される前（約20年前）まで田として貸していた土地がありました。（約120坪）
契約書や小作権の設定などは何もなくただの口約束で貸していましたが、以前土地を貸していた方から金を払ってくれと言われています。土地を貸していたのは20年ほど前までで、貸していた期間は不明ですが40～50年くらいだと思われます。貸し賃は、直近の20年前で10000円/年でした。
現在、土地は貸していない状態です。
この場合、小作権の主張が成立するのでしょうか？
土地を貸していた方も近所の方でだいぶ高齢になり、先を心配してか頻繁に金くれと言ってくるようになって不安になりご質問させていただきました。
いろいろアドバイスやご相談させていただける弁護士さんを探しています。
よろしくお願いします。

十年間の契約で農地を他人に(農業法人)に貸している場合は、その間地主が売りたい場合は、契約が先にあるため、地主の意向どうりに売れないのが基本ですか？
契約の解除みたいな事はできますか？

私は、地主です。親から相続した土地を引き継いでいます。親の時代に、小作の土地を埋め立てて駐車場としてお店に貸していて、その小作への補償として毎年小作出来なかったための迷惑料（お金）を支払っていたそうです。親と小作間に契約書はなく、メモ書きで小作できなかったための迷惑料を支払いますとの親の直筆のメモが出てきました。（いつまでとの、期間の記載はない）長年（約25年）支払っていて、既に土地評価額の50％以上の金額を支払って来た。今回、小作さんの家の横の少し（20-30ｍ2）の土地を購入したいと言って来て駐車場の小作補償費と等価交換で良いからと相談を持ち掛けられた。（小作補償費用を、小作家さんの土地との等価交換の要求。もう今後は、迷惑料名目の小作補償費用は支払わなくて良い。）土地を無償で、売却した場合の法規制＆税金について教示をお願いします。（不動産売買契約書を作成し、お互いが契約書にサインし売った、買った様にして所有権移転登記さえすれば可能でしょうか？また、売却税、小作の不動産取得税等も解る範囲で教示ください）
以上、よろしく教示のほどお願いします。

現在地主との間で小作契約を結んでいます。毎年年貢を納めています。ただし、実際は他人にまた貸しをし、田を耕してもらっています。このような場合、将来地主が田を売る場合、当方にはどれくらいの利益が、あるのでしょうか?

私が生まれる前の事になってしまいますが、借りて見える土地を、祖父から父、それから母に相続しています。もちろん旧借地法だと思います。解約の時、原状回復して返してもらえる契約書を交わした方が良いでしょうか。また契約書の作成方法を知りたいです。

（概略）
①当方は地主。50年以上前に借地権で土地を貸している。（旧借地借家法）
②借主が亡くなり、その子供（3名）が相続したが、音信不通。地代未払い。
③借主の子供３名へ対し、内容証明で督促するも返答なし。

（相談内容）
①地代はいらないので、建物と残置物の所有権の放棄をしてもらいたいです。
弁護士に頼めば可能でしょうか？
（解体費用は当方負担）

契約書には未払いの際には契約解除可能の文言はあります。
しかし、更地にした後に文句を言われないようにしたいです。

ある人に、畑を貸してあり、契約期間切れ、1年間の撤去期間をあたえてありますが、1年間は、賃貸料金もっらない。撤去費用は、地主が払うべきですか?解答をよろしくお願いいたします。

知人の50年以上も前に締結された借地契約の契約解除の問題です。借地上の建物（所有権は地主ではなく借地人の知人側）に付き、知人から申し入れた契約解除に伴い、解体し原状回復する義務はあるのでしょうか？契約書には契約解除に伴う原状回復に関し一切の記載はありません。
ご回答宜しくお願い致します。