親から相続した土地の売却、税金と手続きは？

土地、家屋をどのようにしたら売却できるかご相談です。
27年前に父が他界し、5年前に母も他界しまして、現在、私は一軒家に1人で住んでおります。
60坪ほどの土地に2軒建っておりまして、一軒に私が、もう一軒に父方の叔父が住んでおります。（一筆の土地の為、住所も全く同じ）
60坪の土地名義はまだ母名義になっています。
叔父の家は家だけが叔父名義で土地の固定資産税は私が払っております。
叔父はずっと独身で私が生まれたころから、現在の60坪の土地の上に家を建てて住んでおりました。
3年ほど前に固定資産税の事で叔父ともめて、現在はほとんど口もきいておりません。
両親も他界し、現在の土地、家屋を売ろうかと考え、不動産屋に相談したのですが、
60坪の上に叔父の家がなければ買い手も見つかるが、現在の状態であるとなかなか売れないと
言われました。
分筆することも考えましたが、不動産屋によると分筆してしまうと、土地の面積上、価値がなくなり
もっと売れなくなると言われました。
不動産屋のアドバイスで、叔父に買取ってもらえないかと言われたのですが、叔父の性格上絶対
そういったことはしないと思います。
逆に、大喧嘩になると思っています。
現在のこのような状況のなかで、スムーズに土地、家屋を売却することはできないのでしょうか？
なにかよいアドバイスを頂ければ幸いです。
何卒、宜しくお願い致します。

今から10年ほど前に父が他界し、5年ほど前に母が他界しました。
父には相続された共同名義の土地があったようですが現在登記簿には父の名前がまだあります。
母や私たち兄妹にも名義が変わっていません。
亡くなってから10ヶ月以内に申告しなくてはいけないと調べたらでてきたのですが、すでに過ぎています。過ぎた場合はどうなりますか？売却を検討しています。
母にも300万の借金があり姉の私が保証人だったので出来れば売却したお金をあてたいです。
何から始めたらいいのか分からないことだらけなので教えて下さい。

*土地価格は約1800～2000万

*相続税は掛かるの？

*10ヶ月を過ぎています

*兄妹3人

*名義をどうやって変えるのか

*共同名義で半分は建物半分は更地。更地を売却予定(分筆はされていません)

父名義の土地付きの家が２つ、土地のみが1つあります。

父が亡くなり、家は２軒あるので、そのまま 1軒は母と兄、もう１軒は私が住んでおります。

このまま父名義にしておいて、母が亡くなった時に、子供である私と兄が1軒ずつ相続しよう…と決めていたのですが、
今回、母が「名義を母に変更しようと思う。税金の関係もあるし、市役所から 相続手続きは早めに～という手紙が来たから。」と言ってきました。

私には 度々こちらで相談させて頂いている、ニートの兄がいます。
通常は母名義にしても問題ないのですが、
これから母が高齢の為、兄が母に変わって 家を売却したり、借金の担保にしないか等々 心配事があります。

父名義のままにしておけば、兄が勝手に 家や土地を売ることは出来ないのではないかと思い、私は名義変更には反対なのですが、

詳しい事は 良くわかりません。
どうか、専門家である弁護士の先生のお力をお貸しください。

ちなみに、預金などの相続は、父が生前に 母と兄と私に、それぞれ分けてあったので、問題は起きていません。

名義の10分の１でも、私の名前を登記しておけば、勝手に売られる事はないのですが、恐らくそれは、母が許してくれません。(母はニートの兄を溺愛し、かばっているので)

本来なら２軒あるので、兄妹二人だけなので、このまま住む形が望ましく、父もそれを望んでいたのですが、
過去の兄の行動から 兄を信用できません。

どうか よろしくお願い致します。

母が逝去して3年になります。母の土地名義に私(次女)名義で住宅を建てました。ロ－ンは終了しております。姉妹2人。姉と私です。二人共結婚はしておらず。二人だけの相続人になります。母の逝去後姉は相続放棄の書類は作成していません。生前、母が遺言書を作成しています。土地は私(次女）に相続させる。母を介護、看取ったのは私(次女）です。土地の名義変更はできますでしょうか？
今後、どのようにしたらよいでしょうか？教えてください。よろしくお願いします。

すでに他界した祖父名義の家と土地に、母が1人で名義変更せずに暮らしていました。

母は、この度重い病気にかかってしまいました。

母がもしもの時には、もうこの家に住む人もいなくなるので、売却することも検討しています。

ただ名義がすでに他界した祖父であることから、相談があり投稿させていただきました。
①母の死後、孫の私にそれが可能なのか？

②必要な手続きは？

③母がまだ生きている間にできることはあるか？

以上、よろしくお願い致します。

なお、母は5人姉妹の末っ子で次女と三女はすでに他界しています。また、祖母もすでに他界しています。

兄が亡くなり、未納市税が延滞料を含め70万ほどあります。相続人に支払い義務があるとの事でした。
実家の土地が母と兄の共同名義ですがあります。
兄には、1人子供がいますが、離婚後20年以上会っていなかったようです。
私には、未納税を支払う余裕はないので相続放棄をすればよいのでしょうが、会ったこともなく、何処にいるかわからない甥に実家の土地を譲りたくない思いがあります。土地を母名義に変更することは可能でしょうか？
土地の固定資産税、母が全て支払ってきました。その母も認知症になり施設に入っています。何も分からず、話すことも出来なくなっています。
兄の未納までの税金も全て母が払っていました。

登記と名義の違いによる相続の変更について教えてください。

現在900㎡（大きさは仮です）の土地があります。
大元は父が全ての土地を持っておりましたが、
３年前の父の他界により、その土地はすべて母に相続されました。

先日、母も他界し、子供３人で分けようと考えていたところ、
その土地に住んでいる長男より、
・土地の登記は父の名前で母に変更していない＝固定資産税も父の名前でずっと払っている
・土地の名義は長男の名前に変更している
との話がありました。

こちらは全く聞いていない事実であり、
父が亡くなった際の相続税の資料にも、母が相続すると記載されております。
なお、謄本を取得したところ、長男が言うように、登記上の権利者は父の名前となっておりました。

この場合、今回の相続は上記900㎡の土地は全て、
既に名義になっている長男の物になってしまうのでしょうか？
それとも母のものとして、子供3人で分割（300㎡ずつ）できるのでしょうか？

いきなりの話でどこから進めてよいかわかりません。
恐れ入りますが、お教えください。

知人から以下の相談を受けておりますので是非ご教示ください。
「祖母が亡くなって20年以上経過します。祖母名義で土地を所有していましたが、今日まで相続の手続きをしないでそのままにしておりました。固定資産税などは滞ることなく納めております。この度、母に相続すると同時に売却することになりました。父も祖父もすでに他界しております。祖母と母は実の親子で、孫である私たち兄弟以外には血縁関係の親族はおりません。私たちも同意し遺産分割協議書や書類を現在作成中なのですが、祖母の除籍謄本以外に父の除籍謄本も必要になるのでしょうか?私の妹は結婚しているので戸籍謄本と住民票も用意するつもりです。」という内容です。手続きは自分たちだけで行う予定のようです。

母方の祖父が亡くなり、遺産の一つ；土地を相続人5人(祖父の実子)で共有。現在も共同所有者5人の名前になっています。
そして、5人の共同所有者のうちの一人が私の母で、その母は25年間に亡くなりました。
以降、現在の相続人である私と弟の名義に変更する事なく今に至っていますが、今年に入りこの土地を共有者全員の合意で売却する話となり、別件の母方の祖父の未分割遺産と併せ家裁で話し合っています。

そこで疑問に思ったのですが、買主との契約時、亡き母名義のまま売買が出来るのか？という事です。
遺産分割協議書にて母の持ち分1/10が明記されており、その子である私と弟が相続人と分かるので、家裁のお墨付き文書である遺産分割協議書をもって、売買契約が出来ると代理人が言っていますが、本当でしょうか？

自分で調べると、やはり相続登記は必須との事。母の印鑑証明書証明書は亡くなっているので当然発行されません。結局、一旦相続人へ名義変更してから、買主の名義へと移転する手続きが必要(別途、相続の登録免許税：固定資産評価額の0.4％負担有)との事で、
前もってor契約時にでも相続登記をしないとダメなのか、
家裁の遺産分割協議書の書面によって、登記手続きを踏まずに、売買契約が成立するのか？
教えて頂きたいと思います。

生前に名義変更をしていなかった場合の、
土地相続方法について質問です。

現在私と母の名義のある土地に、家を構え母と私の2名で生活しています。母は長期要介護状態であり、先日ガンが宣告されました。

以前から土地の名義から母をはずし、私単独にできないか母に相談していますが、拒否されている状況です。

つきましては表題の質問です。
生前贈与しなかった場合、母の死後、贈与手続きはどのような方法になるのでしょうか。

私には、姉が1人
そして母には別居中の夫が1人おります。

名義を自分単独にする場合は、この二人とも書面上、もしくは口頭でのでのやりとりが必要になるのかお応え頂ければ幸いです。

一部相続した土地の売買について質問です。
母の実家なのですが、祖父が平成20年死去、同居していた長男（母の弟）が平成27年に死去し現在は空地空き家となっています。
平成27年に長男（母の弟）が死去した時に長男に借金があった為、母は相続放棄を行いました。
（母以外に相続人はいません）

建物については長男名義だった為、相続放棄でおしまいだったのですが、土地については祖父から登記変更していなかった為、長男が死去した後も私の母は半分は相続していたのです。

翌年、固定資産税の請求が建物土地全てについて母宛てに届き、相続放棄を伝えたところ、建物について
ては課税0になりましたが、土地については未登記では土地全てへの課税は変わらないといわれ、司法書士との話し合いの結果、課税を減らすために土地の半分の登記を行いました。

現在は空地空き家のまま固定資産税を土地の半分だけ納税している状況です。
そこで生活する可能性は母や息子の私にはないものですから何とか処分しなければと考えているのですが、売れるような土地ではないので放っておいたのですが、最近自治体で空地空き家バンクを検討しているというのを知りました。

そこで質問なのですが、土地と建物の半分は相続放棄しているこの状況で、母に土地建物を売買（処分）する権利はあるのですか？
ないとすれば処分する方法はどんなものが考えられますか？

【相談の背景】
　私の母方の祖母（90代）の土地の名義変更のことでお尋ねします。母は70代です。祖母の子供は母、母の姉、母の弟、母の兄（この方だけは父違いです）がおります。現在生きているのは母と母の姉だけです。母の弟は独身で他界しました。母の兄には存命の3人の子供がいます。母はA県、母の姉と祖母はB県に住んでいます。祖母は出身地のC県に複数の土地を所有しており、その出身地は田舎でたくさんの親戚がいます。
　わけあって、祖母の名義になっている土地を母と母の姉の名義に分けたいと思っており、先日、司法書士、祖母、母、母の姉、父でB県で会いました。司法書士立ち合いのもと、祖母は名前、住所、年齢などを確認された後（住所だけ番地が言えませんでした）、土地を母と母の姉の名義にしてよいと言いました。
　ところが、司法書士は上記を行うには、母の兄の3人の子供の実印が必要であると言いました。私の感覚では、現に祖母の財産等の相続権を有しているのは祖母の子供である存命の母と母の姉だけであり、なぜ母の兄の3人の子供の実印（了解）が必要なのか理解できません。
　また、補足情報ですが、祖母はやや認知気味であり、昨日医師の診断を受け、その度合いの認定を受けましたが、その結果によっては、祖母に後見人を付けなければそもそも名義変更はできないと司法書士に言われました。

【質問1】
祖母が母と母の姉に土地の名義変更をしてもよいと言っているにも関わらず、なぜ、そもそも現時点で祖母の財産の相続権がないと思われる母の兄の3人の子供の実印が必要なのでしょうか？

【質問2】
質問1の内容は祖母が認知気味だから必要なのでしょうか？それとも認知能力には関係なく必要なのでしょうか？

昨年９月に祖母が亡くなりました。祖母には子供が３人います。長男、長女、次女（私の母です。）祖父は亡くなってます。祖母名義の宅地を売却するのに、長男の名義にしたのですが、売却手続き途中で４月に長男が亡くなってしまいました。
長男の息子が自分の名義にして売却の手続きをしてるのですが、私宛てに生前祖母から手紙をもらっていて、私に後継ぎをして欲しい。と言う内容です。長男が後を継いで法要などを行ってくと思ってたので、手紙の事は黙っていました。でも、長男が亡くなった今、私が祖母の後を継いでいこうと思っています。
そこで、質問があります。
１．仏壇もあるので、祖母の家で法要などを行おうと思うのですが、長男の息子の名義にしてしまった土地を私の名義にするのは、可能ですか？可能な場合、手続きは難しいですか？
祖母からの手紙なので、きちんとした遺言書には、なってません。ですが、長女も長男の息子も後を継ぐのは、了解はもらってはいるのですが、名義変更が可能か分からないので、祖母の家を残して欲しい事は話してません。

【相談の背景】
３週間程前に母が亡くなり相続人は、兄弟２人です。2年前に父が亡くなった時、父名義の自宅は私に名義変更する予定でしたが、まだ手続きしておらず父の名前で登記したままです。
今回母の遺産相続をした場合、不動産をのぞいても相続税が発生するとおもいます。

【質問1】
今から私に名義変更した場合、父から相続した事になるんでしょうか。今回母の相続税の支払いに影響が出てしまうのでしょうか

実家の土地の名義変更についてお伺いいたします。実は昨年、土地の所有者であった母が亡くなり、母の意志として、ギャンブル好きの兄には土地の相続をさせたくはなく、兄の息子（孫）に相続させたいということでしたので、そのまま手続きせずにしておきました。しかし、このたび、土地の一部が公共事業に引っ掛かり手続きを迫られております。売るのは構いませんが、名義を兄にするのがいいのか、孫にするのがいいのか、手続き費用や相続税や手続きの手間などを鑑み、どうすれば最良か、教えていただけますでしょうか？！兄も私も土地は放棄し、孫でいいと思っておりますが、税が高くなるとか手間が大変であるとか、分からないのでよろしくお願いいたします。

母親が３年前に他界しました。父親はいません。

母には姉と私と妹の３人の娘がいました。
それぞれ結婚し、世帯をもっています。
（私はバツイチですが。）

母が他界した時に姉妹で話し合って、母と同居してくれていた妹がそのまま家にも住み続けて、名義も妹の名義にすることで合意しました。

ですが、母が他界して５月で丸３年が経つのに、名義変更に関する手続きを一切してません。私が状況を聞くと「固定資産税の滞納があるから、出来ないって言われた」とか。
でも私が法務局で聞いたら、滞納があるかどうかは名義変更には関係ありません。との事でした。私が手続きを手伝おうか？…と提案しても妹が「私がやるから！」と拒みます。

生前、母が滞納していた固定資産税は、今、姉と私とで分納で払い続けて、年内には全額支払える見込みです。

①滞納があると、本当に名義変更は出来ないのでしょうか？
②このまま名義変更しないままの場合のデメリットはなんでしょうか？

どの様に、この先進めていくべきでしょうか？

どうぞ、アドバイスお願い致します。

祖母が無くなり(祖父は既に他界)、四人の子供(母と他三人)が相続しました。預金はその時分配済です。土地の名義変更は長男に任せていたのですがそのままでいたそうです。その間貸している土地もあるのでと長男がその収入で固定資産税等を支払っていました。その間に次男が亡くなり名義変更しないまま長男までも亡くなりました。三男(既に相続放棄済)もその後亡くなり母のところに税金の支払が現在来ています(他の相続人は誰も払ってくれないので母が全て支払っています)。母は相続した土地全て名義変更済です。 長男の妻は亡くなっているので子供に相続権があると思います。従兄弟(母の甥)は放棄したくないが名義変更するお金が無いとなかなか名義変更してくれません。次男の妻は放棄しますと言ってた様ですがお願いしても必要書類をなかなか送ってくれません。母は祖父(父方)の介護もあり実家も遠いので簡単に直接話しに行けない状況です。母は甥っ子の名義変更は自分が立て替え、土地が売れた際にその分を引いてって形にしようかと言っています。その場合、一筆書いてもらう事や放棄する人への指示等を弁護士さんに依頼する事はできますか?その場合料金はどれくらいかかりますか?

【相談の背景】
10年以上前に他界した祖父名義の土地等があります。祖母も既に他界しているため、私の父親(長男)を含む子4人の共有財産と考えております。税金は一部の土地の所有者である父が納付しております。この度、祖父から父への名義変更を持ちかけられました。その際、関係書類の要求があり、要求に応じるべきかの相談となります。お忙しいとは存じますが、ご教示頂けますと幸甚です。

【質問1】
要求に応じた場合、相続税が発生し得るのでしょうか。

【質問2】
また、合意さえ得られれば土地等は売却可能でしょうか。

【質問3】
仮に現状のまま、名義変更をしない場合のデメリットはありますでしょうか。

親（1/2）と自分（1/2）の名義の土地があります。最近親の承諾を得て名義の変更（親名義分（1/2）を自分名義にすること。）の手続きを開始しました。名義変更に係る贈与税は、相続時精算課税で対処しようと考えていましたが、手続きの最中に親が亡くなってしまいました。名義変更上の書類はすべてそろっています。このまま、名義変更の手続きを行っても大丈夫でしょうか。

20年以上前に他界した母の名義のままになっている土地があります。
現在、在命しているのは配偶者（父）、次男（私）、孫3人です。
長男は他界しています。
①相続放棄はしていませんが、今からでも名義変更は出来るのでしょうか？
②特定の1人に名義変更する場合には、他の相続人の放棄手続は今からでも可能ですか？

父は2年前に他界、母は末期癌で余命宣告を受けています。
両親の共有名義の土地50坪、築40年の建物があります。坪単価推定10万
両親はお互いに再婚で私と弟は父の子、母は前夫との間に一男一女あり、母とは養子縁組されていません。
母は私に家を継ぐように言っています。弟、母の子2人は了解済みです。 単に名義変更だけで済むのでしょうか？ 税金、手続き等が良くわかりません。
教えてください。
宜しくお願い致します。

【相談の背景】
先日、姉が亡くなりました。姉には、夫と子供1人がいます。
姉は、親から受け継いだ実家の土地、建物を所有していますが、
固定資産税の課税証明書評価額では、その土地、建物合わせて2,000万円以下の金額になっています。

その場合、
「配偶者の税額軽減の特例」（配偶者控除）や「小規模宅地等の特例」の適用を受けずに
名義変更が出来るのかなと思っています。
(受ける場合のみ、申告が必要との理解です。)

姉の預貯金を合わせても、控除額4,200万円以下の資産なので
相続税がかからないと判断しました。

【質問1】
ただ、この認識で間違い無いのか？自己判断で処理して良いのか？ちょっと疑問に思いご連絡した次第です。このケースでも名義変更以外に必要な事はありますか？

【質問2】
なお、私達の実家なので、土地、建物は相続を放棄して私に譲る話も出ているのですが、その場合には、私が相続税を払う事になりますが、どの様な計算式になりますか？どのくらいの相続税がかかりますか？

都内で１億の価値のある土地があるとして、生前に名義を子供に書き換える場合と、死後相続で子供名義に変える場合とでは、どちらが費用が安くなるでしょうか。

生前に子供に名義変更した場合は、名義変更に掛かる費用は必要でしょうが、死後に相続税を払う必要はなくなると思うのですが、それで正しいでしょうか。
何かで見ましたが、１億を相続するには、2015年の1月からは相続税が1千万円を超えるという事ですが、生前に名義変更した場合はいくら位掛かるものでしょうか。

生前に名義を書き換えた方が安く済む場合、生前贈与する人が増え、相続税を払う人が減るのではないでしょうか。

全くの素人でお恥ずかしい質問かもしれまませんが、どうぞよろしくお願い致します。

【相談の背景】
相続対策で両親から相談されているのですが、現在母名義の土地の資産があり、父に資産はありません。
家族構成は父、母、姉、私（長男）、弟となります。
私ども子が相続するまでの相続対策で質問となります。

【質問1】
現在母単独名義の土地を父、母の連名に変えといて相続に備えるのと、現在のまま母単独名義にしておく場合とで相続税の観点では違いがあったりしますでしょうか？

【質問2】
また手続きの観点では連名の場合と単独所有とで変わってくるかと思いますが、質問1と総合的に考えると連名、単独どちらが無難なのでしょうか？

相続税についてお尋ねします。

相続税という言葉は聞いたことがありますがまったくわからないのでへんな内容の相談になるかもしれません。

父は癌でステージ４で肺多発転移があり、余命宣告はされていませんが年内もつかどうかぐらいだといわれています。

父名義の土地・建物があります。それを父が亡くなった後、母に名義変更したいと思うのですが、その場合、相続税というものはかかるのでしょうか？

母も高齢でそう長くはないと思います。
なのでもし母に名義変更したとしてすぐになにかあった場合また次に名義変更をしなくてはならないのかと思うのですが、それなら最初から

父→母ではなく、
父→娘にしたいのですが、その場合相続税はかかりますよね？

勿論勝手にはせず、母の了承も得てからと考えています。

その相続税の算出方法とか簡単で分かるようなものがあれば教えてください。

土地・建物は対して大きくもなく、一般的な一戸建てです。

私の従兄弟は現在、地元を離れ遠い所の会社で働いています。
相談内容ですが、地元には従兄弟名義の田畑があります。この田畑を売って欲しいと言われ、売りたい意思はある物の、手続きの為に帰ってくる事も、簡単に出来ないそうです。そこで、従兄弟の母親に名義変更をして、その上で田畑を売却しようと考えています。従兄弟は会社員、地元に居る従兄弟の母親はパート、田畑の名義を変更して売却した際、法的問題になるでしょうか。
お忙しいと思われますが、ご助言をいただけたら幸いです。

実母、主人、私の3人の名義の土地があります。
この土地を母が生きている間に私たちの名義にしてしまいたいのですが、どのような方法が最適でしょうか。母は承諾しています。母の持ち分は5分の2
くらいです。
1.母からの贈与を受けるか、私たちが買い取るか、
どちらの方法が、(土地代金は別にして) かかる費用が少ないでしょうか。
2.また、どのくらいかかるのでしょうか。
3.買い取る場合は、司法書士さんによる証書が必須でしょうか。
お教えいただけますようよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
両親が10年前に離婚し、現在母と2人、父親名義で購入しているマンションに住んでいます。またすでに独立した兄弟が1人います。
父親が定年間近となり、資産分与のため持ち家を売却する話が出てきましたが、相続と譲渡、税金面で考えうることが複雑で、どのような行動を取れば良いか迷っています。なお父親には新たな家族がいるため、生前に家を売却し、金銭は私たち子供2人が貰うという話でまとまっています。

【質問1】
現在父親名義ですが、父親が家を売却し、得た金額を生前相続、贈与するということは可能なのでしょうか。またその場合税金面で出来る対策はありますか。

【質問2】
父親名義のまま家を売却し、得た金額を譲渡または相続する方法と、名義人（支払含む）を私に代えた後家を売却するのと、どちらが税金面を抑えることが出来ますでしょうか。また他に税金を抑える方法はありますか。

【相談の背景】
高齢な祖母名義の土地を母(祖母との間で養子縁組を行っております。)へ生前贈与を行うことについてお教え下さい。
私ども家族はとても生活が苦しく、各種税金も滞納状況にあり、特に祖母名義の土地の固定資産税等は長年支払うことができず、市役所とは分納契約を交わしております。但し長年無職、年金暮らしの祖母(支給額２ヶ月65000円)に代わり母が資金を用意して分納、生活の援助を行っておりました。祖母も今年100才を迎えるにあたって祖母は自分名義の不動産(土地)をこれまでの援助への対価として譲りたいと考えております。このような場合、生前贈与という形で土地の名義を母に変更することで法的な手続きで宜しいでしょうか？
その手続きの方法をお教えください。
宜しくお願い致します。

【質問1】
当方の場合は生前贈与の手続きが正しい名義の変更の方法でしょうか？

【質問2】
司法書士の方、弁護士の先生に依頼できるほど資金がありませんので、自分ですべての手続きを行うつもりですが、贈与契約書に記載する項目は一般的な内容だけで宜しいでしょうか？
土地の評価額は4585896円

娘の土地を1200万で購入する際の
税金の負担についてもめております。
娘にかかる240万の税金を減らす為の案を
教えて頂いたのですが、よい方法なのか分かりません。ご教授ねがいます。

娘の土地を1200万で購入するところを
土地は480万での売買契約書にし、
残りの740万は娘に金銭の貸しとして渡し
１年に120万返済し、6年間で返す内容の
借用書を作ります。

そして、毎年120万の娘の返済を6年間免除します。
そうすると、贈与との形になって、
１年ごとに、1万の贈与税がかります。

480万の土地売買の税金が約100万
贈与税が6年間で6万円

合計約106万円となります。

法的には触れてないと伝えられましたが、
この方法は大丈夫なのでしょうか、

問題点があれば教えて頂きたいてす。

【相談の背景】
似た内容ですが、再度確認のため質問させてもらいます。
私が１０代の頃に父が亡くなり、その１０年後に父方の祖父が亡くなりました。祖父は工場、工場の土地、家、山、複数の土地など多数の土地を所有しており孫である私が代襲相続しました。
田舎の土地なのでそこまで高額というわけではないですが、私もまだ２０代なので毎年の固定資産税の支払いが厳しいです。また誰も買い手がいないような土地なので今後ずっと続くと考えると結婚などの選択も取れないです。
そこで母親に今適正価格で売却して、母が亡くなったときに母の資産をすべて相続放棄しようと思ってます。母親は父が残したお金と父親がかなりの額の保険をかけていたので金銭面的には裕福だとは思うのですが
工場の土地、倉庫や山などを住居以外のいらない土地を母に売却して、数年から数十年後母が亡くなった時にすべて相続放棄するというのは法律的に虫がよすぎないかと疑問になりました。明らかに負の不動産を避けるような動きですが大丈夫なのでしょうか

【質問1】
仮に私が所有している土地を母親にほとんど売った数週間後に母が亡くなったとしても相続放棄は認められるのか

【質問2】
私が母に売却したら母が今後固定資産税を払う必要があると思いますが
例えば苦しい年など贈与税がかからない１００万ほど母に贈与するのはなにか問題が発生するでしょうか

土地と相続の事でご相談させてください。

今、両親が住んでいる土地があり
両親の話によると広さ１００平米程度で
多分4000万円位の価値があるという事です。

今両親は高齢で８０代後半です。
夫婦二人でその土地に住んでいます。

土地の名義は父・母、
そして私と姉になっています。

もう、50年以上前らしいのですが
両親が相続でこの土地を取得した際に
私か姉がここに住む可能性が高いと考えて
名義の中に私と姉の名前を入れたそうです。
持ち分はそれぞれ４分の１になっているようです。

せっかく両親が私たちの名義にしてくれていたことは
とてもありがたいことでしたが
すでに私たちも大人になり
家族も持ち、
自分たちの家を持てるようになりました。

なので、相続が発生した際には
両親の土地は売ることになると思います。
家は大変古いので価値は全くありません。

相続の際、売るとすると
私や姉の土地の部分について
所得税がかかることがわかりました。
もし、土地名義が両親のものであれば
本当は相続税はかからなかったのです。

なので、少しでも税金を支払わないために
土地を父母それぞれに１１０万円程度の広さで
壌土してはどうかという話になりました。
多分、5年ほどで（それまで両親が元気かどうかはわかりませんが）
全て両親名義に変えられると思います。

ですが、ここで、「定期的な譲渡」という問題が出てきました。
こんなことをしても、定期的な譲渡であるとみなされて
税金がかかってしまうという問題です。

そして、
相続3年以内の譲渡は税の対象であるというのがわかりました。
ただ、これは古人が相続人に対して生前贈与を行っていた場合です。

子供が親の名前に土地名義を変更する場合も
同じようにみられるのでしょうか？

また、結局、税金を支払いたくないから
名義を変更するわけですから
税務署からしたら「そんなのだめだよ！」ということで、
私たちは税金をとられることになるのでしょうか？

いろいろ調べているうちに
わからなくなってきました。

１、毎年１１０万以内の価値の土地を数年にわたって譲渡することが可能か
２、定期的な譲渡とみなされないかどうか

について是非教えてください。

よろしくお願い致します。

今、70代の叔父と叔母がいます。
二人とも子供がおらずで土地付きの持ち家を所有しており、生前に私へ名義変更をしようと考えているのですが、その際相続税等々の税金は発生するのでしょうか？
名義変更した際、税務署に申告する必要はありますか？

家・土地の名義が今現在、50％兄と50％父になっています。
が母と離婚した父は今現在そこには住んでません。
母と一緒に住む兄が父から家・土地を大金を払って（領収書有り）買った形でも、名義から父を外す、つまり100％兄の名義に変更する時は、贈与税が兄にかかってきますか？

土地の名義変更

現在、母が所有している土地を母が生きているうちに
主人の名義に変更する場合

司法書士の方にすべてお任せして手続きしてもらうと
司法書士の手数料、手続き費用合わせてどれくらいかかるものでしょうか

また、生前の名義変更となると税金は、どれくらいかかるのでしょうか
土地の広さによって違うと思うのですが
仮に100坪としておおまかでかまいませんのでご教授下さい。

また、他に考えられる費用などもございましたら教えて頂きたいです。
宜しくお願いいたします。

父所有の土地・建物を税金があまりかからない方法で取得する方法を教えてください。
80歳の父は末期がんです。父が所有する土地・建物2700万円、土地400万円程があります。貯金はありません。妻は他界、子供は兄と私ですが。兄は個人企業をしていますが闇金を含め多額の借金があり、近々廃業するそうです。遺言書で私が父の財産を相続することになっていて、兄は遺留分放棄を裁判所に申請し受理されています。兄の会社の負債の返済するため、今年、私名義で父所有の土地を担保にしたローン1700万円を組みました。
先週、兄がリース契約をしていますが返済できず、連帯保証人である父にリース代金を支払うよう書面が来ました。他に連帯保証人になってるのがあるのかないのか、父も私も記憶にありません。兄の借金額が不明ですが、今後、さらに連帯保証人になっているので支払ってくださいと色々な会社から言われるのではないかと不安です。
父の土地・建物を父が生きている間に私の名義にしておき、父の死後、私が父の財産を放棄するのが確実かなと考えるのですが、父所有の土地・建物を税金があまりかからない方法で取得する方法があれば教えてください

遺産相続について教えてください。

■前提
被相続人：父（先月他界）
相続人：母（父と同居）、子二人（父と別居）
　　　　※一次相続後も母と子二人は別居

相続財産：
　不動産 6千万円（取得価額1.2千万円、時価6千万円、路線価4千万円）

この場合、母の他界後の二次相続まで考えた場合、
以下２パターンの内、どちらの方が税金（相続税、不動産売却時の所得税、住民税等の合計）
の負担が少ないでしょうか。


パターン１
一次相続：母が全額相続
二次相続：子二人で1/2ずつ相続。
　　　　　相続後３年以内に不動産は全て売却

パターン２
一次相続：「母：1/2、 子二人：1/4ずつ」の割合で相続
　　　　　 不動産は上記割合で共有持ち分とする
二次相続：子二人で1/2ずつ相続。
　　　　　相続後３年以内に不動産は全て売却

【相談の背景】
父名義で住宅用空き土地があります。約７５坪で現在１９００万程の相場です。この土地に結婚した娘（孫にあたります）夫婦が家を建てる計画です。父は了承済で可能であれば娘にそのまま「ただ」であげても良いと言っております。父はまだ健康ですが将来の事もふまえ出来る限り税金などの負担は減らしてあげたいと思います。父はお金はいらないと言ってくれており、娘夫婦の負担をできるだけなくしたいとの事です。当然建物は娘夫婦名義になりローンを組んで建てる予定です。ちなみに私夫婦及び兄弟は使う予定なく相続などでもめる事はありません。
節税対策など出来る限り良い方法のアドバイスお願いします。

【質問1】
①無償で全て孫に相続は可能ですか？その場合の税金、節税は？　　　②相続ではなく相場を無視した形式上の売買（１０万円位等は）？
③名義は父のまま月１万などで賃貸する方式は？その後父が死亡の場合？

先日母が他界しました。父はまだ健在しています。1番母名義の家の名義変更で司法書士さんと打ち合わせがあります。その時に相談したいと思っている事を少し理解しておきたいのですが。
①父もかなり高齢なので、父の名義の土地を私名義の変えると当然贈与税？とかが掛かりますよね？
②父が亡くなったときの手続きができるだけスムーズに処理したいと思っています。ちなみに姉が一人います。
＊一番妥当だと思われる手立てを教えてください。

お世話になります。
相続についてご相談させてください。

土地の名義人であった者が十年ほど前に亡くなりました。
被相続人は三人おりまして、その誰にも名義を変更しておりません。
また、その土地には住宅がありまして、住宅の名義は土地の名義人ではなく被相続人のうちの一人です。


今回、土地を売却することを検討しております。
建物は古いので更地になるかと。
お尋ねしたいのは、譲渡所得という税金についてです。

調べたところによると、こちらに3000万の控除がはいる例もあるとのことでした。
ですがそれには死亡日から三年以内の作業が必要とのことで、恐らくですが、
私の場合は適用されないのかなと思っています。

また、土地を売買するために一度名義の変更も検討しております。
そうなると、土地は譲渡所得のうち長期ではなく短期の方の税率が高い扱いになりますか？

およそ20パーセントと40%で結構な差がありますので、高い場合なら
別の方法を検討しようと考えております。

母が先月亡くなり(一人暮らし、母名義の一戸建て、築30年、耐震なし)家を相続しました。
私はその家に住むことはないので売却を考えているのですが、耐震構造にするか更地にすると税金で控除対象になると聞きました。

家の評価額は1000万、更地にすると200万ほど経費がかかるので、これが得策なのか迷っています。
また、もしかして中古住宅のままで私が住むことがなく売却しても税金を安くする方法があるのであればそちりを選択したいと思います。

また、土地もあり、こちらは土地のまま売却することが決まりました。(1100万にて)
こちらに関しても、控除価格はなく、単純に販売価格に所得税がかかるのでしょうか?

何かアドバイスがあればぜひご教示頂けましたら嬉しいです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

2年前に母が亡くなり法定相続人は私と姉の2人でしたが母の弟が出てきて母に遺言状を母の弟に全財産を相続させると書かせたみたいで貯金や土地の登記簿全部取られてしまいました。一応遺留分の手続きとしてとりあえず内容証明で送ってました。最近になって貯金を使ってしまったみたいで土地の売却の話をしてきて自分が遠方にいるので
姉の名義で土地を売却する為に費用も姉に出させて
最近売却して600万程で売れましたが姉の名義なので姉に税金がくると思うのですが普通に相続したわけではないので、どのような税金がくるのでしょうか?
譲渡所得税か贈与税かを知りたいです。正直私達は財産(貯金1200万程)取られたので土地を売ったお金は渡したくありません!
姉の名義なので姉と私が全額もらってもよいのではないですか?ヨロシクお願いします

１、先祖より、住まいしていた、土地家屋を（この時点では父名義）震災後（平成８年）に、老朽が進み　　建て替えました　
２、建て替えたのは、同じ集落にある建築会社です、建築にかかった、費用の領収書は、見つかりません　　でしたが、見積書、その他
　　建築にかかった不動産関係の見積書、領収書等は、ありました。
３、３年前に、父が他界し、土地家屋の名義は、そのままにしていたのですが、一昨年に、母も
　　他界しました、他界する前に、現金預貯金等は（１年８ヶ月に及ぶ病院生活治療費等）で無くなりま　　したが、土地家屋だけは、失わずにすみました、母がなくなる前に、私に私（母）の財産等は、私に　　上げるとの遺言を残し（母の遺言書検認も済ませております）その時点で、土地家屋の3/4を私の名　　義、1/4を妹の名義にしましたが、何分田舎故に、家屋の管理、また固定資産税の支払いも困難にな　　り、妹に売却の話を持ちかけたのですが、話が調わず、共有物分割請求訴訟を起こし、何度と、裁判　　所に出廷するうちに、妹側から、贈与と云う形になりました、（この贈与税に関しては、いくらくら　　いかかるのでしょうか）？
４、またこの土地家屋を、継続して維持するのも経済的に、困難なため、売却を考えております
　（母の死後名義は、私3/4、妹1/4の名義になりました）今現在は全て私名義です。
５、この場合は、売却すれば、（売却にかかった、税金は、いくらぐらいになるのでしょうか
　　仮に、1.200円で売却した場合、何パーセントぐらい支払わなければならないのでしょうか、不動産　　屋さんの手数料は、３パーセント＋６万円＋消費税とお聞きしておりますが、
　　不動産など、売却したことが無いので、諸先生方の良きアドバイスをお願いいたします。　

【相談の背景】
お世話になります。
昨年の８月に知人（８１歳）が所有する土地（非課税の原野3300㎡・現在の土地評価額2,000円）を「維持管理が出来なくなったので譲り受けて欲しい」と懇願され「贈与」されたのですが、最近になってある土木会社から当該土地を「３００万で譲って欲しいと」言われております。
そこで教えて頂きたいのですが、当該土地の現況で売却時に双方に発生する譲渡所得税、土地取得税は幾ら位になるのでしょうか？土地の売却などしたことが無いので全く分かりません。
余りにも税金が高いのであればお断りしようと考えております。
ご教示の程宜しくお願い致します。

【質問1】
贈与された非課税の土地を売却した場合の税率について教えて下さい。

【相談の背景】
所有者Aが亡くなり、Bが相続します。当該土地の中に市の道路があり払い下げ申請をしたうえで、売却しようと思っています。その払い下げの関係で土地の名義をAからBに名義変更をすることになります。Bはその土地をすぐに売却する予定でいます。

【質問1】
土地をBに名義変更してその土地を５年以内に売却した場合、譲渡所得税の税率は長期譲渡所得になるのか？または短期譲渡所得になるのか？ご教授ください。

土地の売買に関する相談です。
祖母が四年前に亡くなり、母が実家を相続しました。
駅から、20分以上の歩くこともあり、誰も住んで居らず、売却しようかと考えています。

その際に、税金がどの位かかるか知りたいのです。
また、その土地は、母の名義なのですが、建物は父の名義です。
売却する事を父に知られたくないのですが、どの様にすればいいでしょうか。
固定資産税などは、私が全て払っており、父は、建物の管理に一切ノータッチです。

因みに、建物の価値は、全くありません。築40年以上経つ為です。
土地の価値は、およそ2500万円です。

ご教示お願い申し上げます。

今年の6月に親名義の土地3筆を贈与してもらったのですが、
それは名義変更をした年から固定資産税を私が払うという理由や、
元から親が日常的に道路交通法違反などの犯罪を軽々しく行っているため、
私に被害がないようにして、すぐに土地を売却するために手続しました。
現在は、その土地の中にある未登記の家に住んでいます。

しかし、7年くらい別々に住んでいたのに、飲酒や無免許等で
逮捕され車を一台処分するはめになり、その場所で暮らしずらくなった
ために、私が今いる名義変更をした家に戻ってくると言い出しました。
もう一台ある車は処分せずに乗り回すつもりです。

さらに、また自分名義に変更しなおすと頭のおかしいことを言いだしています。
親は79です。こういう場合何と言って話をしたら納得してもらえますか？
それと、現在の固定資産税は私が払っていますが、
過去の親名義の固定資産税は、ずっと滞納したままで払ってません。

払ってない理由は、年金でパチンコに使い果たし、お金がないからです。
かと言って私の名義でもないのに私が払う理由はないと思うのですが、
しょっちゅう連絡が来るので仕方なく、分割にしてもらい、
たまに私が払ってますが当時は私名義ではないのでこれからも払いたくありません。
払ってる理由は、差し押さえとかがきたら怖いのでたまに払ってうやむやにしています。

こんな状態ですが、知り合いの人が個人でここを購入してくれるかもしれない
話があるんですが、その場合その払ってない過去の固定資産税と滞納金の
約50万くらいは誰に請求がくるのでしょうか？
そもそもこの家には住んでたけど私に支払い義務はあるのでしょうか？

それと、土地を譲り受けてから短期間で売却すると4割くらい税金を
取られると聞いたのですが本当ですか？
どうにか防ぐ方法はありませんか？

あと、贈与税がかかるので、相続時精算課税をして払わないようしようと
思ってるのですが、結局親が死んだら税金を払わないといけないのでしょうか？
それと、土地を売って私が別のとこに逃げたあと、すぐに相続放棄はできるのでしょうか？
一番怖いのが、無免許なのに飲酒をしながら車を手放さず乗り続けているので、
人身事故など起きたときに私に迷惑がかかるのがすごく怖いんです。

よろしくお願いします。

亡くなった母の土地があると初めて知りました。売却の話が出て、売買契約が成立。お金が振り込まれてきますが、相続税としてみることは可能ですか？

先月（6月半ば頃）、亡くなった母の異母兄弟から手紙が届き、2001年頃母方の父（私から見ると祖父にあたります）が亡くなったため、土地建物を後妻（祖父と祖母は離婚しています）・異母兄弟２人・私の母が共同名義で相続したそうです。その土地建物を今回売却する運びとなり、母に書類を揃えてもらおうと所在確認をしたところ、既に亡くなっており、唯一の相続人である私に協力してほしいとのことでした。
私からすれば、母が亡くなった時、預金以外に相続するものはないと祖母から聞かされ、特に調べることもしていませんでしたので、相続する財産があったと初めて知ったのが先月（６月）ということになります。
そして先日、異母兄弟の長男から連絡があり、近日中に売却代金の６分の１を振り込みますが、あなたの場合、今回のことを先月初めて知ったため、相続税でみるかもしれませんとのことでしたので、今回ご相談させて頂きました。

相続税で見る場合、必要な手続きがあるのでしょうか？

【相談の背景】
5年前に亡くなった父親の土地（原野）を名義変更して売却するのですが、当時原野商法で引っかかった二束三文の原野で、何とか買い手が見付かったのですが、売った場合は税金が発生するのでしょうか？

【質問1】
当時100坪600万で購入したそうですが今回の売値は50万です。壌土損失が出ている状態ですが、これは父親が存命時に売った場合の事で、名義変更した私が売却した場合は収入になり確定申告が必要なのでしょうか

だいぶ以前に相続して，手つかずで置いておいて土地があるのですが，その土地の購入希望者が現れました。
買主から，担保代わりに同等以上の価値の土地を私の名義に変更するので，決済は３ヶ月後にしてほしいといわれました。もちろん決済が完了したら，名義は戻すことになりますが，この場合，私の名義に変更した時点で，私に贈与税などの税金は発生しないのでしょうか。登記変更にかかる費用は先方が負担するそうです。

持っていても私には利用価値のない土地なので売りたいのですが，余計に税金がかかって売却益が出ないようでは断ろうと思っています。

共同名義で相続した土地を売却しました。
①土地を売った申告を何をどこにすればいいですか？
②更地にするのに業者に高額を支払っています。
③共同名義の相手に売った金額の中から高額の金額を　生前の介護費用として支払っています。
　身内な為特に何も介護費用を支払った際に領収書等を書いてもらっていませんが　相手に書いてもらっ　た方がいいでしょうか？？
　(書いてもらう場合は簡易的な文章でかまわないのか？)
④土地の売買で申告が必要でかつ税金がかかる場合申告時に　②と③の関係で減額なったりしますか？


土地は共同名義で売却金の収入はそお互い半額です。

すみません　よろしくお願いします。

【相談の背景】
母親名義の住居用でない更地の土地を相続しました。
購入費はそれを証明する書類等はなく販売価格そのままが課税対象だと思います。この土地を相続して半年ですが売ろうと考えています。（3年は待てない状況です。）
素人ながらに少し調べたのですが相続後短期間で不動産を売買すると
所得税、住民税、国民健康保険料にまで莫大な税金が掛かると
書かれていますが、例えば住居用であれば3000万円の特別控除等優遇措置がありますが、私のようなケースでは良い節税案はありますでしょうか？

【質問1】
住居用以外の土地の売買でも優遇される特例はありますか？

【質問2】
ない場合、国民健康保険料等にのしかかった分は翌年の確定申告等で返ってきますか？

父の兄弟3人共有の土地に父と母の自宅があり同じ敷地内に昔、下宿として学生に貸していた建物があります。どちらも築60年経ち、古くなったので、壊して、下宿が建っていたほうに私〔娘〕の家族と両親で二世帯住居を立て替え予定です。半分は売却します。建てる分、売る分、どちらも75坪ほどです。父の土地の持分は1/3ですが、父の兄弟には1千万ずつ渡し、譲って貰うことで、話しがついてます。

全体の土地の路線価は6000万ほどです。また売る前に擁壁工事や道路幅を4メートルにする工事に1500万〜2000万ほどかかかる可能性があります。

父や父の兄弟にかかる税金を出来るだけ少なくしたいのですが、どのような方法があるでしょうか？

【相談の背景】
父が亡くなり、実家の土地を兄と相続する予定です。兄と私は現在それぞれ賃貸のマンションで暮らしており、実家を売って、それぞれ新しい土地を買って家を建てようと考えています。実家に住んでいた母は兄についていく予定です。

【質問1】
このように、土地を売ってまた新たに土地を買う場合は税金がかからないと聞いたのですが、条件に当てはまるでしょうか？

【相談の背景】
相続時精算課税で妻が、妻の母から妻の母の自宅の土地を妻に譲渡されました。その土地の固定資産税は妻が毎年納税しています。
この度妻の母が心変わりし、自宅を売却し、自分の長男の自宅の近くに自宅を購入し、引っ越したいとのことです。

【質問1】
既に土地は妻の所有になっていますので、また妻の母は生存しているので、売却の手続きや相続税の絡みはどのようになるのでしょうか？

2300万円の家と土地を親の名義から息子に名義を替えて売却した場合になにかしら税金的な支払いが発生しますか？

母は､ｱﾊﾟｰﾄに3年前から住み郵便物は､そのｱﾊﾟｰﾄに届くようになってます｡この場合ｱﾊﾟｰﾄに住んで居るということに法律上なるのでしょうか？


母から息子へ名義を替えても3500万円以内の不動産なら､税務署へ名義を替えたと申告さえすれば控除で一切国にお金を支払う必要はないのですか？


よろしくお願いします

【相談の背景】
父親が死去してしばらく経ち、この度、土地(田)を売却いたしました。相続人は母親ですが高齢の為、手続きは私が立ち合い進めてきました。

3つの田を売却し、1つは父親(故)名義、残る2つは祖母(故)名義でした。書士に依頼し、相続人合意のもと、売却時は母親に名義は変更しました。

1つあたり約1000万、3つ計約3000万、母親に振り込まれました。

祖母名義の田には父親の兄妹が2人いるため、2つの田についてはそれぞれ3分の1ずつ分けようと思います。

来年、母親が確定申告します。

※現在、全くトラブルはなく、父親の兄妹もいくらかでもいただけたらありがたいと言っています

この場合について、ご質問させていただきます。

【質問1】
母親が確定申告後に税金引かれた分のお金をきちんと計算して父親の兄妹に分ければいいのでしょうか？

【質問2】
確定申告後に財産分与したら、母親だけ課税され父親の兄妹は課税されず得になるのではないのか、それとも二重課税のような形で父親の兄妹も確定申告が必要なのでしょうか？

【質問3】
その他、平等に財産分与できる方法があればご教授願います。

この度、市より道路拡張計画により
父の祖父にあたるものが名義の土地を買収したい。との通知がきました

同封されていたものに、相続関係説明図があり 父からみた祖父＝名義人 妻、子（姉妹）とも全て他界しております。
子にあたるものが、父の母となります。

よって、直属の相続人は孫である父と父の妹と二人だけです

しかし、妹も亡くなっており その夫に24分の1 その子にそれぞれ72分の1の相続権利があるとの記載があります

ちなみに父は12分の1。

※相談者の私は、父が母と離婚後 母の戸籍に入った為 記載ありません。


ここで、県への売却は進める方向ですが
相談させて頂きたいことは

ここからです。

今回、買収したい土地が載っている図面を同封してもらいました


そこで、市に売却する予定の土地以外に

父の叔母にあたるものが（叔母は他界してます）広い山林の名義になっておりました。また、父の祖父名義の土地もあり

この際、全て 父の名義に変更し売却するという事は出来ないだろうか。と話になりました

※ちなみに叔母に夫がおり、共に他界
子はいない。

仮に可能だとしても
もちろん、名義を変更するなどは
他の相続権利者の親族との合意がないと進めることは出来ないと思いますが…


質問をまとめますと、
叔母名義の山林の名義を変更できるのか

また、名義を変更が可能であれば
その山林を売ることは可能なのか

売るとなっても山林は売地になるのか

素人の説明になり、
大変わかりにくいかとは思いますが、
宜しくお願い致します。

土地を売却について、被相続人が他界して名義変更して土地を売却しようと思っているのですが、被相続人の子供が４人います。長男の名義変更で相続した場合と子供４人の名義で相続した場合、どちらが良い相続でしょうか？
また、売却費用等諸費用の種類は何があるのでしょうか？
ちなみに、長男の子供が４人います。

他界した祖母名義の土地があります。

祖母には娘が2人おり、私から見て母と伯母にあたります。

この度、この現在祖母名義である土地を購入したいのですが(贈与ではなく売買です)

まず売り手から見たときに
①この土地の名義を母と伯母との共有名義にして売却する

②この土地の名義を母か伯母どちらか1人の名義にして売却する(当然どちらかが相続を放棄します)

①と②とではどちらの方がお金(手数料など)が多くかかりますか？同じですか？


また
買い手(私)から見たときに

1.母と伯母が共有名義の状態から購入

2.母か伯母どちらか1人の名義の状態から購入(当然どちらかが相続を放棄します)

1.と2.とではどちらの方がお金が多くかかりますか？同じですか？

【相談の背景】
父親には3兄弟います。
(父の姉、父、父の弟、)
父親の両親は土地を持っていて、生前に土地の登録名義を私の父と弟の2名に変更しました。

父親の両親が亡くなり、土地を売却することになりました。

【質問1】
売却した金額は父親の姉には入らない認識で合ってますでしょうか。

【質問2】
父の姉が理不尽と感じ、何か主張をしてきた場合、土地の売却金額が父の姉にいくことはありますか。

他界した母と私(長女)の共有名義の不動産物件(マンション)の相続と売り方について相談させてください。
その物件には、母と妹で住んでおりました。現在は妹が住んでいますが、売る方向で進めていくことになりました。
物件は神奈川にあり、私は主人の事情で長野に引っ越してしまい、妹が主立って不動産屋さんと打合せなどしているので、これから売るにあたって、母の名義が入っていると売れないので、妹の名義に変更したいと言ってました。
妹の名義にして、住みながら売ると、所得税がかからないということを不動産屋さんに聞いたようです。
こちらはその通りなのでしょうか。

不動産の名義の問題で、主人がトラブルになったことがあるので、私は簡単に名義変更をしたくないので、まだ変更はしておらず、変更するなら、共有名義である私の名義にすることを話しました。
妹は誰の名義でも早く売れればいいから、私の委任状(売却に関しての権限を妹に委任する)を作成してくれとのことだったので、そちらも作成しました。

このような物件を売却するのにあたり、まず相続をしなければならないのではないかと思います。
私と、兄・妹の3人で平等にという母の遺言がありましたので、3人が相続人となるのが一番良いのでしょうか。
もしくは私(長女)が代表し、相続人となり、遺産分割するのが良いのでしょうか。
勉強不足で恥ずかしいのですが、相続に関して、兄弟でわかるものがいないので、なかなか話が進んでおりません。売却するとなると、消費税の問題もありますし、一日も早く売り出しをしたいところですが、妹もなかなか出ていく気配がありません。
また、家もかなり散らかっている状態で、何度言っても掃除せず、ひどい状況です。妹は慣れてしまって、汚いことに気づいてないのかもしれません。
こんな状況で内見があっても、間違いなく売れないのではないかと思います。住みながら売ると言ってますが、このような場合、どうしたらいいのでしょうか。

3人の希望は一日も早く売却することです。
良いアドバイスがありましたら、教えていただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

先日父が亡くなり、土地の相続をしました。
父の兄が、私達の私有地に家を建て10年以上住んでいます。
その際の税金などは何故か？うちで支払っていたようです。
その様な常識では考えられない事を、自分達の利益中心で考える様な所は、まえまえから分かっていましたが、こんなにずさんだとは思いませんでした。
相続手続きの際発覚したのですが、家が建っている土地が家の購入の際の担保にはいっていました。生前、父と兄でそうしたらしいのですが、死人に口無しです。書面などはありません。
この先うやむやにしておくのもいやなので、購入か地代を払って下さいと話し、先方は評価格で購入する！お金も掛かるから、不動産屋は入れなくていいと言われたのですが、私達も良く分からないので、知り合いの不動産屋さんにあいだにはいってもらいました。その際の話し合いで、評価格を提示したらコロッと態度が変わりました。
2週間程経った頃、知り合いの不動産屋をこっちも連れて行くからもう一度話し合いしたい！と言われました。
こちらが連絡を取りたくても、全く返答が無く困っています。
先方が、評価格で買うと言っていたのに渋り始めたので、そのような場合は現在の私有地を更地にし返還してもらうのは可能でしょうか？

20年近く前ですが、父が他界した際、母、兄(故人)、私の3人の協議の上、土地を母一人で相続することにしました。
その土地には、兄名義の建物が建っており、父も晩年は、その建物に、兄夫婦と同居しておりました。
４年ほど前、兄が他界し、兄夫婦には子供がいなかったため、義姉が建物を相続し、現状、土地と建物の名義が違う状態となっております。
私が知っている限り、土地も建物も、住宅ローンは完済済みです。

兄が亡くなった際、母、義姉、私の3人で話し合いの上、特に契約等を交わすことなく、義姉が相続した建物に住み続けることに同意し、現在、母は、近隣のサービス付き高齢者住宅に入居し、義姉が一人で暮らしています。
また、土地の使用に対する対価は、一切受け取っていません。

このような権利状況のため、また、母も90歳に近い高齢のため、いつ母に万が一のことが起きるかもしれず、義姉に土地を買い取ってもらえないか打診したところ、とても買い取ることができる経済状況ではないと、買取を断られてしまいました。

私の経済的事情から、母の土地を処分し、その対価を借り受けたいと考えております。

このような権利状況の土地を売買することは可能でしょうか？
また、仮に売買できたとして、義姉の同意や、なんらかの対価を支払うことが必要でしょうか？

よろしくお願い申し上げます。

3年前に亡くなった父名義の土地が田舎にあるのですが、母が税金を払い続けているだけで家賃収入などもなく、家を建て住むなどの予定もないので母の老後のために売却したいと考えてます。
まずは名義の変更のようですが、どこへ行って、どのような手続きを行えばよろしいでしょうか？

名義変更、売却の流れを教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。

今年2月父親が亡くなり、現在遺産分割の協議中です。父親の遺書はありません。問題となる父親の遺産は土地が560坪です。現金は母親が相続することで合意しています。土地は3箇所にあり兄弟3人で分割することで合意しています。その土地の内訳ですが、A1が90坪、Bが70坪、Cが400坪です。なお、A1に隣接して母親名義の土地A2があり80坪です。A1とA2は1箇所の敷地が分筆されていると思ってください。父親と母親の土地の合計は640坪となります。
父親名義のA1には、私の自宅が建っています。母親名義のA2には父親名義の自宅があります。母親は、将来自分が亡くなった時の相続で揉めることがないよう、A2の土地を私に生前贈与してよいと考えています。Bには父親名義の借家が建っています。Cには、弟名義の自宅と弟名義の賃貸マンションが建っています。

数年前、父親は一切遺言をしないと宣言したので、兄弟3人で話し合い、大体は下記の結論で決着しました。
１．A1とA2は私が相続する。
２．Bは妹が相続する。
３．Cは、弟が私と妹に土地代金を支払って相続する。

（相談1）
私は、既に相続時精算課税制度を用い、弟が母親に贈与したA1の自宅を母親から贈与されています。また、A2の土地については、自宅を解体し賃貸アパートを建設したいので、母親に生前贈与してもらう予定です。今のところ私は、今回の相続でBとCを一度に妹と弟に相続させると、母親が亡くなった時、私だけが母親の持っていた不動産であるA1の自宅とA2の土地を母親から相続したことになるので、不公平だと思っています。なぜなら、母親の死亡時にそれと同等の現金が残っていても、母親が適切な遺言を残さない限り、隣に住んで、或いは将来的に同居して母親の面倒を見たにも関わらず、1円も要求できないことになるからです。
したがって、それに相当するCの一部とBは一旦、母親に相続させ、その後速やかに相続時精算課税制度を用いて、弟と妹が生前贈与を受けるよう希望しています。これについての質問です。

母親がCの一部とBを一旦相続した場合、弟と妹が名義変更する行為について、法律上期間制限があるでしょうか？（例えば1年間は名義変更できないとか）極端な言い方をすれば、母親の名義にした翌日から弟や妹の名義に変更する手続きを開始することは可能でしょうか？

以上です。

複数名義で所有している土地を売るにあたり必要な手続きを教えて下さい。

この度、３人(A,B,Cの兄弟)の名義で所有している土地を売る事になりました。
この土地は50年前に３人で会社を立ち上げた時に事業用途で購入したもので、
会社を廃業するにあたって手放すことにしたのですが、
実はA(初代社長)は20年前に亡くなっており、その際に相続や名義変更などの
必要と思われる一切の手続きをしないまま今日に至りました。
そこで下記お尋ねいたします。

①今後、土地を売るにあたって必要な手続きを教えて下さい。
②Aの配偶者、ご子息はAがこの土地の共同名義である事を知らないため、
亡くなってから20年間固定資産税の支払いに寄与していませんが、
それでも土地の相続を主張する事は出来ますか？
(もちろん支払い要求に応じなかったわけではありません)

祖父母の遺産相続についてお尋ねします。祖父母の子供は私の母、叔父の二人です。
祖父母が亡くなったあと、祖父母が住んでいた家は空家状態で近所に住んでいる
私の母が風を通したり草むしりなどの管理をしていましたが、その母も
数年前に亡くなり代わりに私の父が管理をするようになりました。
(亡くなった順番は祖父→祖母→母)
叔父は他県に住んでいるため管理などはしていませんが、税金や自分がこちらに
帰省した際に祖父母の家に泊まっていたため水道光熱費は払っていたようです。
その叔父が最近になって祖父母の家、土地の全てを売却すると言い始め、
売却先は祖父母の家の隣に住まわれている方にほぼ決まったようです。

祖父が亡くなった際に作られた遺産分割協議書には、私の母と叔父の名前は
相続人として名前と住所が書かれていましたが、遺産(土地)は祖母だけが
相続した旨が書かれていました。建物の遺産分割協議書や登記事項証明書は
見当たりませんでした。
祖母が亡くなった後、母と叔父の間で遺産分割協議書が作成されたのか
不明なので今祖父母の家の名義が誰になっているのかもわかりません。
その辺りは法務局で登記事項の確認をするのが一番正確かと思っています。
そこで伺いたいのは以下の二つです。

①名義が叔父に変更になっていた場合は母は相続を放棄した事になるの
でしょうか？相続を放棄した事は文書か何かに残っている物なのでしょうか？
自己主張をしない母の事なので、手続きもめんどうだし全部叔父に譲るわーと
軽く口だけで言ってないか心配です。
②名義が祖母のままだった場合、叔父の独断で家や土地の売却が成立するとは
思えません。しかし母はもう亡くなっている為、叔父の売却に必要な同意を
するのは母の子である私(一人っ子です)なのでしょうか？

家財道具については、何か欲しい物があれば持って帰っていいよと叔父は
言っているのですが、家財道具だけでなく土地や建物も母(亡くなっているので私)
が相続する権利があるのでは？？とモヤモヤしています。
まずは登記事項の確認なんでしょうが、時間がかかりそうなので先にこちらで
質問させて頂きました。
仮定の話で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

亡き夫から相続された土地（数年前まで長男夫婦と同居）と家の１/２を所有しています。
今年90半ばを過ぎ現在はしせつに入っていますが入居料も底をつき始めましたので所有している不動産を売却したいと考えています。売却代金のほとんどを世話をしている子供す３人に相続したいと思っています。売却にあたっては複雑な条件があるのですがそれが今回のメイン相談です。
１、３人とは2人の娘、1人は数年前まで同居していた息子で1/2の家を所有しています。
２、以前相談した不動産屋さんと取引で〇〇万円ならうってもいい（所有権をゆずる）と言いていましたが未解決(土地が売れたらの条件付き）の1，2の内容から次の解決方法は可能でしょうか？また問題点はありますか？
希望・・・この先数年の寿命の中で2人だけには遺産として残したい（息子には遺留分のみ）ので早急に売却し、一部を入居費に充てたい。
そこで、1/2の所有者に対してできることは？、残してでも売却できるか？（自分の所有分だけでも）さらに売却できない場合空き家としての今後など教えていただけると助かります。

なお、息子とは連絡が取れない状態（家を残したまま移転）です。

土地売却を考えていますが土地は100%父名義、建物は元々父名義ですが15年位前に弟に名義変更しました。
土地103坪に弟の建物40坪で2階部分住居で下は鉄骨組んで1階は物置6坪と車の駐車場です。駐車場は一部貸しており、弟に駐車場契約名義変更書類はありません。弟夫婦に昨年12月中旬に面談し売却の口頭同意を受け、その後28/1月から不動産に売却価格を提示させ、詰めました。父母健在、子供2人ですので、売却代金の法定相続1/4のところ上回る、譲渡税諸費用差し引き残りの1/2を弟に代替住居費用等で贈与すると決めました。弟家族は弟家族3名と別に娘家族4名の2世帯住居として(元々はアパート2戸)住んでいます。売却の段階で今の住居に住みたいとか家族の反対にあり、売りたくない意思がくみ取れ、売却の打ち合わせを何度申し入れても忙しいとの理由で話し合いができない状況です。不動産屋さんの買取リミットは28/2月末契約、8月空き家にし引き渡し完了です。弟の建物は25年位経ち固定資産税課税標準3.2百万円で、今回の不動産購入の査定では建物ゼロ、土地代のみです。不動産屋は建物は取り壊し使うので弟の名義変更などの必要な取付書類はないと言われました。
質問

1.一度口頭とは言えど打ち合わせした日時、場所は明らかなので承知したことで売却すすめるのは無理でしょうか？ その段階で最低売却価格5千万円、1/2分配 紙面で渡してあります。
その後2回目打ち合わせ1/中旬 土地売却代金6千万円に上がったこと回答済み。
弟から1.引越しまでの猶予期間6ヶ月希望、中古住宅探す依頼をされた。
2.娘の男小学生2人、今の学校から転校しいじめがあったら困るので学区変更したくないのとの希望

次の日から準じ不動産経由で60件の物件紹介済み
翌日今の学区では売り物件なしなので近隣で探して下さいと回答済み。

2.1階が物置と一部有料駐車場で貸している場合は2階建物弟名義でも制限を加えられ売却すすめることはできないでしょうか？
3.法律的に立ち退きさせる方法はあるのでしょうか?

以上よろしくお願いします。

【相談の背景】
10年前に亡くなった義父名義の土地や、建物があります。相続人は私の主人と主人の弟の二人です。

複数ある不動産のうち、一部を
主人も義弟も相続したくない場合は、売却すると思います。

【質問1】
売却する場合、方法としては
主人か義弟のどちからに名義を変更して、売却後、登記等にかかった費用を差し引いてから
利益を半分に分けるということになりますか？

【質問2】
もし売却した利益の二分の一か110万円を超える場合
贈与税がかかるのですか？

【質問3】
贈与税がかかるとしたら
その対策はありますか？

【相談の背景】
いつもお世話になりっぱなしで申し訳ありません。（説明も上手ではなく申し訳ありません）相続人3人で、母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。遺産を独り占めしたい兄が、故人名義の不動産を独り占めしようとしていました。
以前持ち分売却の相談をこちらでしましたが、皆様全員に反対されました。
借金まみれの兄は、相続税を支払えないことを深く認識したようで、なんとか売却になりそうです。
相続人の一人今年90の母が、故人から生前贈与された千葉の不動産を、金に汚い兄が、買い取りたいと言っているらしいのですが、まだまだ相続でもめている（不明金等）ので、
一旦相続税の仮申告だけする予定です。
兄は、母所有の不動産の買い取りを、最終的に分割協議後に支払うと、勝手な言い分を持っているようですが、（それまで支払いは、まって欲しい。その代わり住みながら母の持ち家の管理をすると言っているらしいのですが、その管理経費がもったいないから売るんですけど・・・還暦越えの独身）その前に故人名義の都内の不動産の売却代金が入るので、それを使えばいいと思うのですが。
母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。
私もこちらの見積もりサイトで募集してきた方と契約したのですが、私が行っていないことを相手方との交渉内容に出して交渉しており、数回質問しても適切な回答がないので、解任しました。良縁に恵まれないです・・・・。

【質問1】
故人の不動産売却代金を、全体の遺産分割協議前に法定相続で分けることは可能でしょうか？そのお金で、母所有の不動産を買うなら不動産売却代金を払えとは、弁護士には伝えてあります。

【質問2】
兄は遺産分割協議しか弁護士とは委任契約をしていないと思います。不動産売買について今の弁護士は兄と契約しなければ代理になれないと思うのですが、出来るのでしょうか？

実家の土地と家屋の相続についての相談です。
ここには現在、高齢の母と弟が住んでいます。名義は母、私、弟、それぞれ三分の一の共同名義になっています。
今後、母が亡くなった場合、この家の相続は弟と私での二分の一になるのかと思います。私としては、現在賃貸住宅住まいなので土地と家屋を売って現金化し、終の棲家を購入したいのですが、弟がもしこの家に住み続けると言って売却に応じなかった場合、私のほうから弟に二分の一相当の支払いを請求することは出来るのでしょうか。（弟に名義を買って貰う）そのほか、何か良い方法がありましたらお教えください。宜しくお願いいたします。

【相談の背景】
母親が亡くなりました。
弟と私の二人が相続人です。
遺産としては母名義の土地のみで現金はほとんど無いと思います。
現在母名義の土地に弟家族の家と母の家2軒建っています。
築10年程だと思います。

【質問1】
もし2軒共に弟名義でローンを組んで家を建てていて、まだローンが払い終わってない場合は売ることは不可能でしょうか？

【質問2】
母名義の土地の半分は私がもらう権利があると思うので主張したいです。現金で土地の価格の半分程度をもらえたらいいのですが現金は無いと思うので母の建物と土地を売ってもらいたいと考えてます。

【質問3】
弟の家と母の家を建てる時に母も少しお金を出している場合は、相続の遺留分に影響しますか？

祖母が他界し、母と叔母2人が相続人になりました。
祖母は、遺言状を残しており、全ての財産は叔母の2人に相続する、というものでした。
その財産の中には、母の名義の建物が建っている土地も含まれています。
母の建物は、半分が母名義、もう半分が祖母名義の土地に建っています。なので叔母が、母へ、祖母名義の土地を売却する事になっています。
お互い弁護士さんを通して長く話し合いをしていましたが、最近合意の内容が明らかになり、私はどうも腑に落ちていません。
まず、土地の価格です。母の建物が建っているにもかかわらず、路線評価額からの計算です。価格はだいたい4千万円です。そして、根拠を示す事なくその3分の2で、売却する。というものです。母は、叔母2人に2800万円を支払うように言われています。
私は、もし、底地売却でしたら、d評価なので、60％引かれるのではと思っています。
また、母には、6分の1の遺留分減殺請求が出来るはずです。祖母の純資産は、叔母の提出した相続税の計算書を見ても7千万円を超えています。しかも、3500万円の土地を叔母へ生前贈与もしています。もっと言えば、私は祖母の純資産も生前贈与ももっとあったのではと考えています。

母が叔母に請求通りの金額を支払って問題の解決を図るのも良いのですが、私にはとても良い金額には見えないのです。もっと、交渉をして、母も納得のいく金額を要求すべきだと思うのですが、どう思いますか？

相続税も、母は、祖母名義の土地を叔母から買い、そこに住み続けるですが、何か減税の方法はありますか？ちなみに祖母とは同居はしていませんでした。叔母との合意文書には、母が路面評価額に対する相続税も払うように書いてありました。

また、遺言状は、叔母の希望により家庭裁判所にて検認されてもいませんが、遺言状があるという事実にだけ基づいて話が進んでいます。全く法の手順に基づかないこの契約が信じられずにいます。
先生方にお聞きしたいのは、

1、母の建物が建っている土地が、路面評価額で計算されることが、適正だと思われますか？
2、母に、借地権はありますか？
3、母は、しっかり遺留分減殺請求をすべきだと思いませんか？
4、相続税の減額はあり得ますか？

お世話になります。
よろしくお願いします。

【相談の背景】
以前もご相談させて頂きました。1年前に祖母が他界
亡くなるまで8年間母の元で生活をしておりました。
母には兄と姉がおり（姉は10年前に他界）
同居生活の間、兄もその息子（祖母からだと孫）もまったく音沙汰ありませんでした。同居しているのは知っておりました。
現在、祖母の住居は空き家になっており土地と建物は亡き祖父のままの名義です。
兄の息子（私から従弟）よりそろそろ売却の話があり私主導で話を進めてほしいと母のもとに連絡があったそうです。
ただ母の兄（叔父）夫婦はお金に汚く
母と約束した祖母の入院費用も未だ支払いをしておりません。
書留で送っても明細を処分する始末
たった1度だけお見舞いに来た際母が兄夫婦に伝えて支払いの件を伝え了承をしていることも私・妹も耳にておりその夜支払いしてもらえるのはよかったねといった文章も残っております。
いざ亡くなると有耶無耶にしている状況です。
相続で相殺してほしいと従弟が言っていた様ですがお金に汚い夫婦
ましてや祖母の貯金を取り息子の結婚資金にあてた夫婦です。
その資金も同居している際に月1万円で支払いを依頼し結局完済しておりません。その他の生活費の援助もない状態でした。
私は許しがたくそのお金をきれいにしてからではないと動かないつもりです。終盤は母の壮絶な介護を見てきた為3等分もいかがなものかと思うのが現実です。

【質問1】
土地売却に際しこの状況踏まえても法律上3等分なのか
入院費の支払いの完済をしてからの相続話でも問題ないかなど幸甚です。親が払わないなら従弟に支払いをしてもらうのも問題ないでしょうか？

現在実家に叔父(次男)と母(長女)が暮らしておりますが相続について悩んでおります。現在の土地は、35年前に祖父が他界した時に受け継いだものですが、当時、もう1人の叔父(長男)が、土地ではなく現金で欲しいと言ったので祖父から相続する土地を半分程度売って現金にして、祖母と現金で分けていました。残りの半分の土地を次男の叔父と長女である母の共有名義にするはずでしたが、諸事情により長女である母の名義は入れませんでした。ですが次男はまだ年齢的に若かったので次男１人の名義では不安なので、母の代わりに長男の名前で、次男との２人の共有名義にしてしまいました。月日が経ち、土地を含めて売却するか家族で話し合いになり土地登記簿で確認したところ、祖父が亡くなって暫くした頃の日付けで「所有権移転」「昭和58年◯月◯日」「長男及び次男の名前とそれぞれの持分比率」
またその下の欄に「名前(長男)持分全部移転」「所有者　次男(名前)」「平成1年◯月◯日」、「原因　 真正な登記名義の回復」
つまり「現在は次男１人だけが実家の土地所有者」の状態であるという事ですか？この先、次男の叔父が亡くなった場合は長女である姉が相続人になり、母が先に亡くなった場合は、私達兄弟が代襲相続なるのかなと思ったのですが、叔父が亡くなった時点で、親、配偶者、子供なしなので兄弟に相続権が移る、つまり長女である母、及び「長男である叔父」に相続権が移るのでしょうか？
長男の叔父は、私たち実家の家族とは疎遠で、10年ほど前に祖母が亡くなって、暫くして実家に来たとき以来会っておりません。その時に「この土地は自分には関係ないから、君たち兄弟誰かが家でも建てればいいよ」とは言っていたのですが。次男には子供が居りませんので、長女である母の子供(私を含み兄弟４人)のうち、誰かが叔父と養子縁組を組むという方法しかないのでしょうか？
そもそも、次男の叔父が亡くなった場合に、長男の叔父は、この土地に関して相続権を有しているのでしょうか？
有している場合は、養子縁組以外に最終的に私達兄弟が相続できる方法はないのでしょうか？

父名義の不動産を父死亡後に母親の名義に変更した。今回その不動産を売却致しました。尚、母親は生存中です。
相談内容ですが、売却時に発生したお金は相続者が使用する事は可能なのでしょうか。相続者は、子供二人です。子供同士では不動産の売却を承認して進めました。お金の使用は相続者の子供の医療費（手術代）に充てたいの事です。
ちなみに不動産の売価は、１０００万です。
情報では、現在生存中の母親が死亡後しかこのお金は使えないと聞いています。正しいのか解りませんのでご支援頂ければ幸いです。又、使用できる用にするには何か手立ては有るのでしょうか。
宜しくお願いします。

贈与とみなされないか？

隣接した約９０㎡の土地ＡＢがあり、Ａは1/2づつ私と父親名義、Ｂは父親名義で築40年の家屋もあり。
父親は10年前に死亡、そのとき父親名義分は母親（現存）名義に変更しようとしたが登記に10万以上掛かるので変更しなかった。当時の相続税は非課税範囲内。

今年2月に更地にして売却した。
先方の要請で名義を1つにするため、亡父分も私名義に変更したうえで売却。
妹が1人居るので、父親名義分を母1/2、妹と私1/4とする遺産分割協議書を作成した。

Ｑ１．死亡後10年経過しているので、相続税は関係ないですね？
Ｑ２．私に振り込まれた売却金を母と妹に振り込んだ場合、贈与とみなされる心配はないでしょうか？

土地の売却にかかる所得税に関しては【（取得費＋経費＋居住3000万控除）＞売却額 】で、来年申告予定。