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山林の名義変更の費用は？自分で手続きする方法

山林や土地の名義変更を自分で進めたい、権利証が見当たらない、先祖名義のまま放置しているなど、手続きに悩むことは少なくありません。この記事では、名義変更の費用や必要書類、親族間売買の税金、取得時効の考え方などを相談事例をもとに整理しています。手続きの流れや注意点の把握にお役立てください。

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親族間売買を自分で登記できる？

親戚から山林や土地を購入したけれど、司法書士に頼むと費用がかさむ……。自分で売買契約書を作って法務局に登記申請できないか、と考えたことはありませんか？親族間売買で素人でも本当に名義変更の手続きができるのか、必要書類は何か、9件の実例をもとに確認してみましょう。

山林を親戚から購入する場合の登記簿所有変更手続きについて。

相談者
1196371さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
教えてください。
義弟名義の山林約240坪あり、隣接横並びで親戚名義の山林75坪があります。親戚が太陽光業者に山林を売りに出そうとしたが、太陽光業者の売値より上乗せして義弟が親戚の山林を購入する場合、太陽光業者の売値が1坪3000円　親戚は、業者の売値20万で売ると言っていますが、義弟と親戚で山林の購入売買契約書を自分で作成して、登記簿変更をできるだけ費用をかけずに（司法書士に頼まない）自分で法務局へ行き、名義変更、登記所有者変更可能でしょうか？

【質問1】
司法書士を頼まないと、山林の売買手続きはできないのか？

【質問2】
法務局に行けば、登記簿所有者変更は素人でも手続き可能か？
ご確認宜しくお願いします。

所有権移転登記申請の親族による双方代理

相談者
1458953さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
父が親戚から購入した土地について、売買契約書（遡及条項付き）を作成して、その後、所有権移転登記を私が代理人になり申請しようと思います。その際、相手の親戚からも委任状をもらいまして、双方代理を務める形で、申請するつもりです。

【質問1】
売買契約書の作成に関わり、かつ司法書士の資格が無い私が、父と親戚の双方代理を務めて所有権移転登記申請をする事は、法的に危険がありますか？違法性がありますか？（知識の有無による手続きの停滞は除いて）

山林売却の契約書に織込む内容について

相談者
367666さんの相談
投稿日：

私は村の代表です。村で共有している山林（約2万m2）を購入したい方がおられまして、村にはかり販売しようと思うのですが、約40年前に地積測量を行い地積測量図を作成し変更登記をしていますが、それ以降変更（村の農道が横切る等）は、測量し分筆に費用がかかる等の理由でそのままにしています。購入される方は、現況で購入したい。農道については購入土地に含めるが、ずっと使ってもらってよいので、その旨を織り込んで弁護士さんに契約書を作ってもらい契約したいとのことです。こういう契約書が作れるのかお教えいただきたい。購入される方は一部は家畜のえさ場、将来は牧場にするとのことです。

権利証がない場合の登記手続き

いざ山林や土地の名義変更をしようとしたら、権利証が見当たらない——そんな状況に焦りを感じている方は少なくありません。権利証なしでも登記の手続きを進めることはできるのでしょうか？代わりに必要な書類はあるのか、同じ悩みを抱えた3件の相談から対処のヒントを確認してみてください。

山林の所有権移転の登記について

相談者
687015さんの相談
投稿日：

山林を売却するため所有権移転の登記をしたいのですが、登記簿？権利書？がない場合はどのようにしたら良いでしょうか？
登記手続きについて、費用や司法書士とのやりとりは買取人の方にお任せしています。

売買後、長い間名義変更されていない土地の今後の対応について

相談者
610655さんの相談
投稿日：

土地売買について質問させていただきます。

数十年前に家族(現在死亡)が個人売買で購入した土地があり、その土地で現在も不動産収入があるのですが、
最近あるキッカケがあり調べてみると、名義が以前の持主(＝売主、現在死亡)のままであり、
さらに、売買より何年も前に抵当権設定された土地だった事が判明しました。おそらく抵当権については知らないまま購入したと思われます。

私の素人考えですが、
正直、今から抵当権者(多分時代的に本人は既に死亡)の行方を探し…抵当権抹消…売主宅で相続登記…そこからうちへ名変…など、いつになるか分かりませんし、
高額な土地でもないので(貧乏な私にしては高額ですが)、もううちへの名変はしなくていいと考えてます。

ただ、私の家でもただ土地代金をあげてしまうわけにはいかないので、以下のような対策を考えました。
売買代金として支払ったお金と、うちの土地として得ていた不動産収入とを相殺し、差額を返金して頂くような形で売主宅に話し、まとまれば、合意書等を作成し、この件は終わりにする。というやり方です。

ただ、このようなやり方が法律的な観点ではアリなのか否か、
または別の良いやり方があるか、教えて頂きたいです。宜しくお願いします。

不動産の所有権移転登記をしたい

相談者
234167さんの相談
投稿日：

嫁名義の不動産を買い代金を支払ったのですが、所有権移転登記をしてくれないまま、嫁と連絡が取れなくなりました。
　元々息子夫婦の隣の敷地にある息子名義の土地建物に1人で住んでいたのですが、3年前に息子が嫁にせがまれて名義を嫁名義に換えました。息子は大病を患いその3年前頃より寝たきりとなりました。すると嫁が私に事ある毎に「この家は私の名義なのだから出て行け」などと嫌がらせをするようになったので、半年前に何とかお金を工面し、100万円で嫁から買い受ける契約をして、お金も払いました。しかし所有権の移転登記をしてくれないまま、嫁は家に寄りつかなくなり、連絡も取れなくなり、孫と病人の息子の面倒は私が見ています。住民票はまだ元のまま(隣の家で息子を世帯主として同居）となっています。契約の時の契約書と支払時の領収書はあります。弁護士に相談したいのですが、私の年金だけで息子と孫の生活を見ているので、パートもしている状況で、金銭的にとてもキビシイ状態です。
　自分で調べて訴訟が出来るならしたいと思うのですが、ネットで調べてもなかなかぴったりの書式などがないので思いきってご相談しました。3150円の相談料位でしたら何とかなりますが、とりあえず無料相談でお願いします。
　又、最近家を知らない人がのぞいていることが多いので、嫁が他人に売ったのでは、と気が機でありませんので、急ぎでお願いします。

先祖名義の土地を整理する方法

祖父や曾祖父の名義のまま何十年も放置されてきた山林や土地。いざ整理しようとすると、相続人の人数が増えていて途方に暮れてしまいます。名義変更や相続登記はどこから手をつければいいのか、費用はどのくらいかかるのか、35件の実例からそのヒントを探してみましょう。

２０年前に親族間で売買したまま　名義変更していなかった土地の件について

相談者
221648さんの相談
投稿日：

２０年前に　親族間で売買した土地の登記が変更されていませんでした。
今からするにはどうしたらよいでしょうか？

姑が２０年前に土地を　親戚に売りました。
先日　姑の財産を調べたところ、土地の名義が姑になったままでした。
主人の学費工面のためだったそうで、主人も土地を売ったことは知っているそうです。
どうやら　権利書のみを相手に渡し、土地代を受け取ったそうです。
固定資産税が発生してなかったため　今まで気づきませんでした。
土地は宅地で　家は建っていません。土地だけです。
２０年前で１００万程、売ったお金は　姑の弟妹で分けたそうです。

姑は軽い認知症で　手続き等出来る状態ではありませんが
出来るだけ早く　買い手である親戚の名義にしたいです。
土地を買われた親戚とは　まだ連絡を取っていません。

売買した土地の名義変更は売り手と買い手のどちらに責任があるのでしょうか？

相談者
225384さんの相談
投稿日：

親戚同士で土地を売買しました。
２０年～３０年ほど前です。
姑が姑の従妹に当たる方に売ったそうなのですが、名義が未だに姑のままです。
姑が入院し、生活に窮して生活保護の申請をする時に　
土地名義が姑のままだと言うことに気が付きました。
名義変更をしようと思ったのですが、結構な金額と手間がかかる様子。

恥ずかしながら　姑の入院費などの立て替えが多く、仕事をしながらの介護も加わり
そこまで面倒見たくはありません。
登記の名義変更は　売り手側　買い手側どちらがすればよいのでしょうか？
知り合いに、「買い手側が自分の土地だと主張出来るようにする行為であり、
売り手側にあるのは協力責任」と聞いたので、出来れば買い手の方に変更手続きなど
して頂きたいのですが…
実際はどうなのでしょうか？
土地の名義のせいで生活保護の審査に響いてもこまるので　早急にしたいのですが・・・。
　
あと　３０年ほど前に150万程度で売ったのですが、その不労所得税(？)とか
税金関係はどうなるのか教えて頂きたいです。今払えと言われても
年金生活で入院している姑には払えないと思います。
お願いいたします

親族名義の土地の名義変更について。

相談者
259975さんの相談
投稿日：

親族名義の土地の名義変更を、贈与や売買以外で対応する方法を教えてください。

　父が他界し、相続の手続きを終えましたが、宅地の土地のみ父の兄弟のＡさんの名義であることがわかりました。
　昭和の初めに曽祖父が実家の土地を購入した際に、幼少の孫のＡさんの名義で購入し、その後、Ａさんは他家へ嫁ぎましたが、名義はそのままになっております。
　実家は祖父、父が継ぎ、この間税金もずっと納めており、今は私の母が住んでおります。私も定年後には実家に帰る予定にしております。

　このままでも生活に支障があるわけではございませんが、Ａさんも高齢となり、将来のトラブルを防ぎたいので、今のうちに土地の名義を私に変えておきたいと思っております。

　一般的には「贈与」や「売買」で対応することになると思いますが、多額の贈与税、多額の売買代金など経済的に対応ができないので困っております。可能ならそれ以外で名義の変更ができる方法があればご教授頂けますと助かります。
宜しくお願い申し上げます。

相続人が多数いる場合の遺産分割

叔父・叔母・いとこまで含めると相続人が数十人にも……全員の同意を集めるのは現実的に難しい、と感じていませんか？連絡がつかない相続人がいる場合や、話し合いすら始められない状況でも取れる手段はあるのでしょうか。5件の相談事例から、遺産分割の解決の糸口を探してみましょう。

父が叔父と共有で持つ故郷の土地（山林）への対応について

相談者
1260851さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
私の父（弟（叔父）1人、妹（叔母）３人の5人きょうだい）は叔父（妻はいますが子供はいません）と故郷の土地（山林：場所は複数で、価値はなさそうです）を相続し、共同名義（登記済証があります）で持っております。相続時、本来は故郷に住む叔父だけの名義にするはずが、妹達から叔父だけだと何かと心配なので、という要望が叔母からあり共同名義になっています。この土地は一部第三者に貸していて、賃貸料を叔父が年数万円もらっています。（恐らく何らかの契約をしています）。なお、貸した土地には住まないという約束だったものが、そこに住んでしまっていて困っている状況のようです。
父も叔父も年なので、相続のことも考え、父はこの土地をどうにかしたいと考えています。例えば、話を単純化するため、まずは叔父だけの名義にするなどです。ただ、叔父が今施設に入っているようで、また連絡をしていた叔父の妻とも連絡がとれない状況です。（電話しても出ないし、近くに住む叔母に訪問してもらってもいつも出ないそうです）。このまま父、叔父が他界してしまうと対応が非常に面倒になりそうなので、まだ父が動けるうちに対応したいと考えています。なお、私の家族構成は母と、兄姉1人ずつです。妻と子供もいます。

【質問1】
話が複雑で、私がすべき対応がよくわからないので困っています。まず、最初はどなたに相談すべきなのでしょうか。弁護士の方、司法書士の方、行政書士の方、税理士の方と、いろいろな方が関係する気がするのですが。

【質問2】
上記の方と、どのようなことから始めたらよいでしょうか。叔父及び叔父の妻の状況確認、土地の状況確認（登記済証から担当の先生はわかりました）、また叔母の同意を得るなどを並行して行うなどと思ったのですが。

【質問3】
ただ、この土地は、名義が叔父だけになっても結局いろいろと後を引くと思われ、できれば国に寄付、第三者に売却、譲渡などしてもいいのではないかと思うのですが、どのような対応が考えられるのでしょうか。

不動産の名義変更と登記について。

相談者
1373428さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
遺産相続の話し合いをしています。

家族構成は、母、兄家族、私(既婚)。
現在兄は亡くなっています。

かなり前に父が亡くなったのですが、兄が亡くなりました。兄が亡くなる前に父の名義のままだった不動産の名義変更の話が兄からあり、遺産分割の話をしている最中 兄が亡くなりました。

その話し合いの時に、「名義変更とは遺産分割の話だよね?」と兄に聞いたところ、「遺産の話ではなく、名義変更だけする。すぐにハンコだけ押して」と言ってきたのですが、私は「名義変更と遺産相続の話は一緒なのでは?」と伝え判子は押しませんでした。
ようやく兄は不動産の代償金は払うと金額を提示してきました。

法律や相続に疎い私は「調べるから待ってほしい」と、有料で弁護士さんに聞いたところ「名義変更は遺産の話なので判子を押さなくて良かったのですよ」と言われました。

何も知らずに私が判子を押していたら、代償金の提示はなかったと思うのですが、名義変更と登記をした後に不動産の相続の話し合いは可能なのですか?
兄は不動産を全部自分の名義にして登記をしてから、相続の話し合いをするつもりだったのでしょうか?

この名義変更と登記の話は、母には内緒で進めていたようで、私が母と話していて母が何も知らない事に気がつき担当の司法書士に言って止めてもらいました。

私は騙されそうになったのでは?と疑問に思っています。

【質問1】
亡き父の不動産を、兄1人の名義に変更し登記をした後に、不動産の相続の話し合いは可能なのですか?

【質問2】
私は兄に騙されそうになったのですか?

共有土地の名義変更について

相談者
401392さんの相談
投稿日：

　はじめまして。兄弟4人で相続をした共有土地（３０坪弱、空き地の状態）の税金を私の父が50年くらい支払い続けています。
父以外は既に他界しており、父も高齢のため、この土地をどうしたらよいものか悩んでおります。
父（A)を除く２人の兄弟（B、C・・・他界）にはそれぞれ2人の子供（私の従妹４人）がいます。残りの一人（D・・・他界）は子連れの人と結婚していたのですが、奥さんは既に他界し、子供（E)が一人以上います。一人以上と書きましたのは、戸籍謄本がとれず、何人いるかわからないためです。
　最近Dの連れ子のうちの一人Eさんに電話連絡が取れました。しかし、詳細はまだ話すことができておりません。
　父としましては、①田舎の土地で売れるかどうかもわからない、②50年ほど税金を払い続けていますし、解体費用も出していることから、（売れるかどうかはわからないが）売って、今まで支払った税金に充てたいと考え、名義を自分のものにしてほしいと思っているようです。
　B、C人の兄弟の子供（私の従妹）は、経緯を話せばわかってもらえそうです。
しかし、面識のないDの連れ子Eさんから快諾がもらえるかどうかわかりません。
①　Eさんにお願いに行く際にもっていく書類はどのようなものを準備したらよいでしょうか。書き方の見本等のサイトがあれば教えてください。
②　私の父親名義に変更できなかった場合、どう対処したらよいでしょうか。

　ちなみに司法書士さんや弁護士さんに依頼することも考えましたが、依頼すると赤字になると想定される評価額の土地ですので、できれば自力で処理できればと考えております。
　お知恵をお貸しいただけましたらありがたく存じます。読んでいただき、ありがとうございました。

取得時効で所有権を取得できる？

長年自分が管理し続けてきた山林なのに、登記上の名義はまったく別の人のまま。20年以上占有してきた実績があれば、時効により所有権を認めてもらうことはできるのでしょうか？取得時効が成立する条件や必要な手続きについて、6件の実例をもとに詳しく見ていきましょう。

山林の所有権登記について

相談者
671667さんの相談
投稿日：

山林を購入して登記をしようとした場合、その登記が売却人が所有する前からすでに変わっておらず、古すぎて登記上の所有者やその承継人が実質不明になってしまった場合に、登記を変更するにはどうしたら良いのでしょうか？
例えば山林を購入して20年経っていれば時効取得して登記を変更したりできるのでしょうか？

登記移転してない山林の権利について

相談者
339707さんの相談
投稿日：

登記移転してない山林の権利について

４０年前私の父親から買った山に木を植えた。登記は移転してない。領収書も何もない。
登記移転してくれと言われました。どうすればいいんでしょうか

不動産の名義変更について

相談者
1222955さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
別の地域で暮らす家族が所有の土地建物に当方が住んでおり、今年の12月にローンが終わります。この土地建物に関するローン、固定資産税等全ては当方が支払っております。登記簿の欄はその家族の名義・住所です。
ローンは今年の1月にその家族が完済しており、12月までローン分を支払う事になっています。

【質問1】
名義を当方に変更したいが、どのように持ち掛けたら良いか。

【質問2】
売買や相続にせず、名義変更は法的に問題はないか。

【質問3】
100万程の迷惑料を支払うの用意はあるが、その際売買になるのか？

親族間売買・贈与の税金はどうなる？

親族間で山林や土地を売買・贈与する場合、贈与税や譲渡所得税など想定外の税金が発生することがあります。売買と贈与ではどちらが税負担を抑えられるのか、適正な価格はいくらなのか、判断に迷う方もいるのではないでしょうか。20件の相談事例から、気になる税金の疑問を一緒に整理してみましょう。

兄の土地を名義変更。贈与契約どちらの方がいいですか?

相談者
71585さんの相談
投稿日：

兄の土地・山林(評価額5700円)を妹の私に名義変更をしたいのですが、売買?贈与契約どちらの方がいいですか?贈与税がかかるなら、売買の方が良いかと思いますが、売買なら兄に一時所得?としてあがりますよね?実際にはお金は動きません。ただ評価額がかなり低いので税金等もかからないのでしょうか?
それとも、かなり金額が低いので契約書とかも無しで名義変更も可能でしょうか?

山林を登記変更する司法書士への依頼

相談者
703448さんの相談
投稿日：

自分名義の山林を親戚名義に登記する場合に司法書士へ依頼する場合の関係書類は何が必要ですか？また自分名義の山林を登記簿記載されている住所と現在の住所が違うのですが

親族間の不動産売買についめ

相談者
1475870さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
父の財産である実家の不動産の根抵当を外すため、長子である自分が購入し、名義書き換えすることになりました。父は、この売却資金により債務を返済する予定です。
返済に一括で必要な金額の兼ね合いから、不動産取引相場価格のほぼ7割程度にあたる、約5000万で売買することを予定しています。

将来、自然な成り行きで自身が相続する可能性の高い不動産ですが、両親ともに存命のうちにこのような親族間売買をすることになってしまいました。将来的に、自分が所得税や相続税逃れと見做されるようなことがないか、確認したいです。

自分は、売買時に不動産取得税を物件価格5000万円として納める、以降、不動産の名義人として毎年固定資産税を納めることになると理解しています。

実際の父との資金のやりとりとしては、不動産売買時に、頭金として5000万の3割ほどを父に支払い、その残りは父から家賃として残金を相殺するとして、その名目で10年ほどは住み続けられるように考えています。頭金3割ほどで、返済資金に充分足りるためです。

【質問1】
このような親族間の取引で、関連する法律に照らして問題がないかどうか知りたいです。

【質問2】
親族間の取引で資金の流れについては、どのように残しておくべきでしょうか。頭金の振込以降は、家賃相殺なので、資金のやりとりが発生しません。

第三者から所有権を主張された時の対応

正式に購入したはずの山林なのに、突然「自分の土地だ」と所有権を主張してくる第三者が現れたら——。冷静に対処するにはどう動けばよいのでしょうか。境界をめぐる隣地トラブルや立木の権利についての争いなど、13件の実例から対応策のヒントを探してみましょう。

山林不動産の立木の所有権について

相談者
1336718さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
父より相続した私名義の山林不動産があります。先日、地元の森林組合へ依頼し山林の立木の販売を依頼しました。私自身、山林の具体的な場所や境界は知らないのですが、登記簿情報から森林組合へ山林の住所地番を申請し販売を依頼しました。地籍調査が終っているとの事で森林組合で山林の場所や境界は特定できるとの事で全て森林組合へお任せで販売しました。
しかし後日、その山林の立木の所有権は私にあると主張する方が現れました。
主張してきた方は父の兄弟のご子息（私の従兄）です。
従兄の主張によると、私名義の山林の立木はその従兄の父が３０年管理されていたとの事です。その従兄の父も既に亡くなっており、その従兄が全て相続しているとの事で、山林の土地は私の名義でも立木の所有権は自分にあると主張しております。立木は私の祖父が植林した物で、私の父が祖父から生前贈与された山林となります。確かに私の父も生前、自分の山林がどこにあるか分からない状態でその従兄の父が自主的に維持管理を行っていたとの事です。登記簿を確認したところ地上権？（立木の所有権）等については何も明記されておりませんが、土地は間違いなく私名義となっております。

【質問1】
この場合、そのご子息の主張に対応する必要があるのでしょうか？

【質問2】
対応する必要があった場合、販売の依頼を受けた森林組合に責任はあるのでしょうか？
森林組合は当事者同士で話し合ってくださいとの対応でした。

土地の真の所有者であると主張する第三者に対して登記簿上の所有者が対抗するには

相談者
509508さんの相談
投稿日：

　私は１２月３日面積が2000㎡ばかりの山林を登記簿上の所有者Ａから購入しました。早速，登記の手続きを進め隣地の境界確認等の作業を進めました。境界確認をしたところ隣地の所有者が取得した土地はＡの所有でなくＢであると教えていただきました。早速Ｂに確認したところ，その山林にヒノキ等を昭和60年ごろ植えたと主張しました。Ａは，世代交代が進み当該場所に自分の山林があることも知らないような状態で，父親が今年の８月ごろ亡くなられたそうです。
　市町村役場に問い合わせたところ，該当の山林の所有者はＡであり，隣地の所有者がＢであることを教えてくれました。Ｂからは隣地を所有していることは，聞いていました。
　Ｂに山林の雑木の伐採等をしますと伝えると「不法侵入」であると言い張ります。強制的に伐採等を進めてもいいのでしょうか。

土地の登記名義人と、所有権が違う場合の対応について

相談者
1235246さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
叔父（70代）より、年齢もあり不要な土地を処分したいとの相談を受ける。煩雑な事はわからないので、私に一任するとの事だった。

地元の工務店に相談したところ問題が発覚。社長曰く「当該の土地は数年前に当方で購入している。詳しい事は不明だが先代の社長（既に認知症を有し引退）と、叔父が口約束で売買したよう」との事だった。しかも最近買い手がついた様子。

登記簿上は叔父の名義で、所有権は工務店という状態。数年に渡り固定資産税や、減反？関連の書類は家に届いています。

叔父に経緯を尋ねるが、売却時期・価格・契約書の有無も覚えていないとの事。叔父は元々金銭管理がルーズで、事務手続きを全て人任せにする傾向があります。また最近物忘れも増えています。

叔父も適当ですが、工務店の対応もずさんな物と感じます。

【質問1】
通常、不動産の買主が登記名義変更をするのが普通ではないのでしょうか？今すぐ工務店側で名義変更するよう要求する事は筋違いですか？

【質問2】
これまで支払った固定資産税は請求できますか？

【質問3】
所有権が移転した書類がない以上、まだ叔父の土地であるとも言えるのでしょうか？田舎なので揉める気はないのですが、あまり不誠実な対応をされるのであれば、交渉の材料にしようと考えています。

売買契約を一方的に解除された場合の対処法

山林の代金を全額払い終えた後に、売主から突然「やっぱり売れない」と売買契約を一方的に解除されたら、どう対処すればよいのでしょうか。返金や違約金を請求できるのか、裁判などの法的手段は取れるのか——。5件の実例をもとに、取るべき行動を確認してみましょう。

相続予定の土地を契約対象に含む不動産売買契約が有効か否かについて、ご教示をお願いします。

相談者
1311441さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
　山林の購入に際して、双方合意して既に不動産売買契約を締結して代金も全額支払っていたものの、

『やはり今回の売買の話は無かったことにして欲しい。私への相続登記が完了していない土地を含む契約は、契約自体が無効である。』
と売り主から言われ、一方的に契約解除を宣告されてしまいました。

　その主張について本当に法的に妥当性があるのか、買い主の私はどのようにすれば良いか先生方に助言をいただきたく、ご教示お願いいたします。


（以下概要です）

　数か月前に、市内に住む売り主A（70代男性）から、隣接する５筆の山林を合計100万円で売ってもらうことになりました。

　ただ、その５筆のうち２筆がAの他界した父B名義のままになっていたため、私も協力して全国に散在する法定相続人全員から遺産分割協議への協力を依頼する手紙を書きました。

　遺産分割協議証明書等の必要書類が法定相続人全員から集まったところで、Aと私で正式に不動産売買契約書を取り交わしました。また同日Aと２人で法務局に行き、父B→売り主Aへの相続登記の申請を行いました。

　その後、土地売買代金の100万円も全額振込が完了し、後は先の相続登記が完了し次第、次は売り主A→私への移転登記を残すのみでしたが、そこに来て突然、冒頭の契約解除を宣告されたものです。

　以上、お忙しい中大変恐縮ですが、どうぞよろしくお願いいたします。

【質問1】
相続予定の土地を含む契約は、本当に契約として無効なのでしょうか？　もし無効でも本人名義の３筆については一部有効であったりしないのでしょうか？（私は契約解除に全面的に応じなくてはなりませんでしょうか？）

【質問2】
もし契約（の一部）が有効だった場合でも、事の経緯から売主Aが素直に私への移転登記に協力しない予感もします。その場合、私に取れる選択肢と、その後の展開には、それぞれどのようなものがあるでしょうか？

【質問3】
契約解除になり入金済代金の全額返金を受ける場合、私は違約金的なものを上乗せ請求できますでしょうか？もし可能な場合通常いくらくらいが妥当でしょうか？（契約書には違約金や手付金等の項目や記載はありません）

【質問4】
私は今回手伝った分の労務費等を賠償請求できるでしょうか？もし可能な場合、司法書士に依頼した場合の見積or作業時間×時給のような粗い根拠で可能でしょうか？ガソリン代や切手代等の実費のみが可能でしょうか？

親族間売買でのトラブルに関する弁護士への依頼は可能でしょうか？

相談者
1464354さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
実家の家と土地を兄弟間で親族間売買をすることになりました。

売主：私
買主：兄
家・土地の名義：私と母。持分２分の１ずつ。
土地面積：１２０坪。
ローン残高2500万円
ローン主債務者：私
ローン連帯債務者：母
家は母が一人暮らしでこの１０年間母がローンを返済してきました。
兄がローンを全て背負うと言ってくれ、その代わり家と土地の名義を兄一人にすることになりました。
不動産会社に相談したところ、ローンがあるため名義変更だけの手続きはできないため親族間売買という方法をとりましょうとなりました。
親族間売買にかかる売主・買主にかかる費用（仲介手数料・税金等）380万円はすべて売主である私が負担するということで話がまとまっています。
兄と不動産会社の方から「先にお金をすべて兄の口座にふりこんでくれ。そうしたら手続きをすすめる。」
と言われ、少々おかしいと思いながらとも騙すようなことはしないだろうと380万円を兄の口座に振り込みました。
そこから７ヶ月間進展がなく、またラインや電話をしたり書留を送ったりしましたが全て無視されております。売買をすすめる意思がないならお金を返して欲しいと思っています。

【質問1】
弁護士へ依頼し、進捗確認や返済するようお伝えいただきたいのですがそれは対応可能な案件でしょうか。

【質問2】
この場合、兄と不動産会社を詐欺でうったえることはできますか？

親族間売買を途中放棄したい。お金をもらったままこのまま無視したらどうなりますか？

相談者
1464645さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
実家の家と土地を兄弟間で親族間売買をすることになりました。

売主：兄
買主：私
家・土地の名義：兄と母。持分２分の１ずつ。
土地面積：１２０坪。
ローン残高2500万円
ローン主債務者：兄
ローン連帯債務者：母
家は母が一人暮らしでこの１０年間母がローンを返済してきました。
私がローンを全て背負って、その代わり家と土地の名義を私一人にすることになりました。

親族間売買にかかる売主・買主にかかる費用（仲介手数料・税金等）380万円はすべて売主である兄が負担するということで話がまとまっています。
また、契約は完了しておりませんが、私に前もって全てお金を振り込んでくれました。
ただ、お金を振り込んでくれたあとから私はローンを肩代わりすることが怖くなってしまい、契約の進行をストップしています。
兄からは進行しないなら380万円返金してくれと催促されています。
その間、不動産会社はコンサル料をくださいと言って５０万円支払済みです。（コンサル料は契約が完了したら返しますと言われています。）
兄は最初からこの不動産会社はうさんくさいから嫌だと言われていたのに、私がここじゃないとやりたくないとつっぱねました。

７ヶ月間兄からのラインや電話・書留を無視している状態です。
この状態で兄から法的措置をとるというハガキがきました。

【質問1】
弁護士から連絡が来た場合、無視し続けるとどうなりますか？

【質問2】
私の職場に連絡がいくようなこともありますか？

【質問3】
裁判で負けることはありますか？まだ何も契約書等は交わしていないです。なぁなぁにしても大丈夫でしょうか。

山林売買の仲介に宅建業免許は必要？

山林の売買話を仲介してまとめてあげる際、宅建業の免許なしに報酬を受け取っても法律上問題はないのでしょうか？また、プロの不動産業者を相手に素人が交渉する場合、自分側にも宅建業者が必要なのか気になりますよね。3件の相談事例からその疑問を解消しましょう。

山林の個人間売買の仲介について

相談者
822302さんの相談
投稿日：

知人が所有する山林があるのですが、本人と兄弟2人の計3人で3年前に相続で受けた土地です。ただ、所有者達は使い途もなく、タダでもいいから売りたいというかねてより希望を持っていました。
そして、当方が以前不動産会社に従事していた事もあり、その知人から売却先の探索をお願いされていたのですが、先日たまたま知り合った建設会社が資材置き場に使いたいとの事で200万円程での購入打診を頂きました。

そこで、知り合いの不動産会社に仲介に入って貰おうと相談したところ、お金にもならないし手間もかかるので出来たら見送りたいとの事でした。
今回の物件が山奥に位置しており、現況が山林で市街化調整区域、接道も建築基準法上の道路ではない事と、買い手側も建物の建築はしないという条件下なのですが、その不動産会社曰く、そういう物件であれば、宅地建物取引業にはあたらないので、私で最後まで面倒見てあげたらどうか？という意見でした。

そこでご質問なのですが、
①色々調べると確かに仲介の立場に立って問題無いような情報も目にしましたが、本当に、宅建業者でなくても、今回のような物件であれば個人間売買の仲介という立場で本当に動いてもよいものでしょうか？
(買主、売主からは、逆にその方(私が間に入るほう)がコミュニケーションも取りやすいので出来るならありがたいという意見を頂いてます。)

②報酬について、売主からは兄弟みんなが今回の件をとても喜んでおり、成約したあかつきには仲介手数料として売却価格の40%程くださるとの事です。これはそのまま受け取ってよいものでしょうか？
一応こちらも色々調べた限りでは、今回の山林のような、宅建業にあたらない売買取引の仲介手数料については、上限が無いという情報を目にはしましたが、それでもさすがに売買代金に対しての報酬が大きいので、何か別の要素でリスクがないのか心配です。

以上、長くなりましたがよろしくお願いいたします。
個人的には双方ともに喜んでおられるので、自分で最後までお世話したいなとは思っております。

よろしくご回答の程お願いいたします。

山林売買の交渉において

相談者
1035642さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
ビジネスパートナーが所有する山林に対して、某物流会社が、物流拠点の建設用地として、大手住宅メーカーが代理人となって交渉に来ております。
その山林は30年以上前に取得しており、形状は谷地で、現状は、植林の森林開発許可と宅地造成の許可を取得していますが、いずれも開発途上のままで、各許可の継続更新を行ってきており、一部造成して2000坪の平地に、その後の造成用に用意した土（推測：約2万㎥）と造成工事当時のプレハブ棟が置かれています。
また、防災工事もなされており、適正な調整池の設置も完了しております。
所有者も80歳を過ぎており、公平かつ公正で円滑な取引を希望しております。
売却条件は、
１、公募現状渡し
２、宅地造成・森林開発各許可の承継とそれに伴う大量の過去の開発記録と写真の全てを譲渡する
としています。

【質問1】
この取引において売主側に宅建事業者は必要でしょうか？
買主側には、代理人である住宅メーカーの系列不動産会社がつきます。

【質問2】
買主側の代理人に対してメールで質問し、メールでの回答を求めていますが、毎回電話で回答してきます。証拠を残さないために意図的に行っている可能もあるので、良き対処法はないでしょうか？

所有権移転登記と決済のタイミングについて

相談者
1095603さんの相談
投稿日：

【相談の背景】
保有している太陽光発電設備の売却のための、売買契約を結びました。
売買契約は仲介会社と締結しますが、個人に売却するようです。
契約書の文言としては、代金決済の受領時に所有権を移転するものと記載してある認識です（下記、契約書の抜粋）。しかし、ある信販会社Aの融資を実行するためには設備の所有者の関係省庁への登録と、土地の所有権移転がされてからでないと実行できない、とのことで実際には移転登記を先に進め、登記完了時に決済が実行されるということを聞いております。
　この場合に、移転登記が完了した、というタイミングで決済がされなかった（善意または悪意）場合を恐れております。土地の売買の場合は、決済後（同意に）に移転登記の申請を行うのが通常と思います。
　なお契約は締結済みですが、諸々の登記に必要な書類等は当方が保持したままです。

契約書の抜粋。
発電所の所有権移転については、
「本件発電所の所有権は、前項に定める引渡しが行われ、甲が表記 G の売買代金の全額を支払い、乙がこれを受領したときに、乙から甲へ移転する。」

土地の所有権移転については、
「 甲及び乙は、前条の本件発電所の所有権移転と同時に本件土地の所有権移転登記手続を行うものとし、乙は甲に対し、本件発電所の引渡し後遅滞なく、本件土地所有権移転登記申請に必要な一切の書類を交付する。登記手続に要する諸費用は甲の負担とする。」

【質問1】
売主の私は代金を受領していない限り、契約がキャンセルされる所有権移転の前提となる事実がなくなったということで所有権を回復できるでしょうか。

【質問2】
完了してしまった所有権移転の登記について、代金を受領していないことの証明が必要なのだとしたら、どのようにできるのでしょうか。

【質問3】
リスクを減らすためには、どのような措置、または契約書上の文言があり得るでしょうか？ちなみに、所有権移転登記に関しては、業者側の用意ではありますが行政書士殿にお願いをいたします。